Az év lehetősége a hitelkiváltás volt 2021-ben. Változik valami 2022-ben a kamatstop miatt?

Forrás: Bankmonitor

szerző: Argyelán József
2022-01-10

2021-ben nagyon jól jártak azok, akik kiváltották – egy másik  kölcsönből előtörlesztették – meglévő hitelüket, ugyanis egyes meglévő és új hitelek kamata is érdemben elkezdett emelkedni. Nem éri meg szomorkodni az elszalasztott lehetőségen, hiszen az elkövetkező hónapokban még mindig sokaknak megéri lecserélni meglévő kölcsönét a meghirdetett kamatstop mellett is.

A hitelkiváltás sok magyar számára egy értelmezhetetlen dolog. Miért is venne fel bárki egy új kölcsönt csak azért, hogy a meglévő lakáshitelét, személyi kölcsönét lecserélje egy újabbra? Ugyanis a hitelkiváltás gyakorlatilag egy új kölcsön felvételét jelenti, melyből a már meglévő kölcsönt törleszti elő automatikusan az új hitelt folyósító bank.

Az ellenérzés valószínűleg abból ered, hogy a hiteligénylésnél jelen esetben nincsen semmilyen kézzelfogható cél – például lakásvásárlás, felújítás, autóvásárlás… -, egyszerűen csak azért vesz fel az adós egy újabb kölcsönt, hogy meglévő hitelét lecserélje egy újabbra.

Mi az értelme ennek a lépésnek?

• Könnyen lehet, hogy az új hitelek kamata kedvezőbb, mint amilyen az eredeti kölcsöné volt annak felvételekor. Vagyis egy hitelkiváltással csökkenthető a hitelkamat és így a törlesztőrészlet is.
• Lehet, hogy az eredeti kölcsönt rövid kamatperiódussal igényelte az adós, vagyis a hitel kamata gyakran változhat. Ez a kockázat is lecsökkenthető – adott esetben kivédhető – a meglévő kölcsön lecserélésével.

2021-ben pedig olyan kedvezőek voltak a feltételek, hogy egyszerre mindkét előnyét kihasználhatták az adósok egy hitelkiváltás során.

A pénzpiaci környezet – legalábbis az év első felében – nagyon kedvező volt. A jelenleg legnépszerűbb 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek kamata nem volt olyan alacsony az elmúlt 7 évben, mint 2021 elején. (A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján a legolcsóbb kölcsönök átlagos THM értéke 3,43 százalék volt 2021. februárjában.)

Gyakorlatilag az elmúlt 7 évben a jelenleg legnépszerűbb, 10 éves kamatperiódusú kölcsönök kamata 2021. tavaszára megfeleződött. Akár 20 százalékkal is csökkenhetett a törlesztőrészlete annak az adósnak, aki 2015. februárjában felvett 10 éves kamatperiódusú kölcsönét lecserélte 2021. februárjában egy újra. (Egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű kölcsön törlesztőrészlete 152 ezer forintról 124 ezer forintra csökkenne.)

Azonban a korábbi években nem ez a kamatperiódus volt a legnépszerűbb, éppen ezért érdemes megnézni azt is, hogy más konstrukciók esetén mennyire érte meg a kölcsön lecserélése.

Bár a lakáshitel igénylések csaknem fele nagyjából egy hónapon belül lezárul, átlagos átfutási idő tekintetében hatalmas különbségek vannak az egyes bankok között. Van, ahol a beadott – és pozitívan elbírált – hitelek 10%-a két héten belül megérkezik az ügyfél számlájára, miközben olyan pénzintézettel is találkozni, ahol egyetlen ügylet végére sem került pont ennyi idő alatt. Talán ennél is beszédesebb azonban, hogy míg átlagosan minden ötödik ügylet húzódik el két hónapnál hosszabb ideig, van bank, ahol ez az arány mindössze 8%-os, de olyat is találni, ahol az igénylések 60%-ának végére nem kerül pont ennyi idő alatt. A bankok közötti jelentős különbségek azért lényegesek, mert egy elhúzódó hitelügylet miatt a vevő könnyen kicsúszhat a szerződésben vállalt fizetési határidőből.

A 2021. februárjában igényelt 10 éves kamatperiódusú lakáskölcsön kamata versenyre kel gyakorlatilag az összes olyan konstrukció kondíciójával, amelynek éppen kamatfordulója van, azaz a kamata most módosulna.

A meglévő kölcsönök közül a legdrágábbak jelenleg a változó kamatozású kölcsönök, ezen hitelek kamatába ugyanis a bankközi kamatok, a BUBOR emelkedése igen gyorsan beépült. Ezen hitelek kamata jelenleg megközelítheti a 7 százalékot, amit egy megfelelő hitelkiváltással 2021. februárjában  3,43 százalékon lehetett 10 évre fixálni.

A jelenleg forduló 3 és 5 éves kamatperiódusú kölcsönöknek pedig már az induló kamata is magasabb volt 3,43 százaléknál. Ez pedig az eredeti hitelszerződésben foglalt feltételektől függően a jelenlegi kamatfordulókor még emelkedhet is. A kölcsönök kamata ugyanis az MNB által publikált kamatváltoztatási mutatók értékének megfelelően módosulhat.

Egy decemberben forduló lakáshitelre érvényes  kamatváltoztatási mutatók értéke:

• 3 éves kamatperiódus esetén: 0,17-0,88%
• 5 éves kamatperiódus esetén: -0,02-1,27%

Az év első felében a meglévő kölcsön kiváltásával a kamatkockázatot jelentősen le lehetett csökkenteni. A korábbi rövidebb, 3, 5 éves kamatperiódusú és változó kamatozású kölcsönöket ugyanis hosszú, 10 éves kamatperiódusú hitellé lehetett alakítani.

Ráadásul ezen lépés miatt nem emelkedett a havi fizetnivaló, sőt a legtöbb esetben még csökkentek is a törlesztőrészletek. Egy 10 millió forint összegű, 15 év hátralévő futamidejű kölcsön esetében a változás mértéke már eléggé jelentős lehet:

• 1 éves kamatperiódusú hitel kiváltása esetén 18 ezer forintot spórolhatna a család, ez a törlesztőrészlet 20 százalékos csökkenését jelentené.
• Ha a régi hitel 3 éves kamatperiódusú volt, akkor a havi részletek 2-4,5 ezer forintot csökkennének. Ezzel a törlesztőrészlet 4-9 százalékkal esne vissza.
• Egy most forduló 5 éves kamatperiódusú kölcsön lecserélésével a havi fizetnivaló 5-6,5 ezer forinttal csökkenne, ami a 7-14 százalékos mérséklődést jelentene.

Számos elemzést lehetett olvasni az elmúlt években arról, hogy a hitelek roppant olcsók, most érdemes kölcsönt igényelni, a meglévő hiteleket kiváltani. Aztán ahogy haladt előre az idő mindig kiderült, hogy a kamatok nem kezdenek emelkedni, sőt még tovább is csökkentek. Aztán elérkezett 2021. nyara.

Elkezdett emelkedni az infláció, a dinamikusan növekvő áremelkedés miatt a jegybank megemelte az irányadó kamatokat, ez pedig maga után vonta a pénzpiaci hozamok növekedését is. Az általánosan emelkedő hozamok miatt pedig a meglévő kölcsönök kamata is növekedésnek indult. Vagyis ténylegesen megkezdődött a hitelek drágulása.

Ezek ismeretében, utólag könnyen lehet okos az ember: az idei évben a hitelkiváltás volt a legjobb döntés a kölcsönnel rendelkezők számára. A siránkozásnál többet is tehetnek azok, akik nem léptek 2021. tavaszán, ugyanis még most sem késő kiváltani a meglévő kölcsönöket.

A jelenlegi hitelkamatok már kedvezőtlenebbek, mint 2021. februárjában voltak, a legolcsóbb 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek átlagos THM értéke 4,81 százalék. (Az átlagos éves hitelköltség közel 1,5 százalékponttal magasabb, mint a 2021 kora tavaszán volt.)