Forrás: Bankmonitor

Lakáshitelt, Babaváró hitelt, esetleg fedezet nélkül igényelhető személyi kölcsönt vennél fel a következő hónapokban? Akkor mindenképpen érdemes tisztában lenned néhány bankszámlával kapcsolatos tudnivalóval, ugyanis akár ezen is múlhat, hogy a bank ad-e számodra hitelt, vagy netán kikosaraz. 

Tudtad például, hogy akár az is elutasítási ok lehet, ha időnként mínuszba megy az egyenleged a hónap végén? Mint ahogy az is, ha egy szolgáltató nem tudja időben levonni a számla összegét, mert éppen nincs elegendő fedezet. Mutatjuk, hogy mire érdemes figyelned, ha hitelt vennél fel.

1. Ne legyen negatív záróegyenleg

A bankszámla záróegyenlege negatívba fordulhat például akkor, ha nincs rajta elegendő összeg a havi számlavezetési díj rendezéséhez. Ez az állapot jó esetben addig áll csak fenn, ameddig megérkezik a következő havi munkabér, vagy egyéb utalás. Ez alapján úgy gondolhatjuk, hogy egy ilyen malőr nem okozhat galibát, ám fontos tudni, hogy akár meg is hiúsíthatja a hiteligénylést. Értető, hiszen a bank a számlakivonatokat látva azt a következtetést vonhatja le, hogy nem jövünk ki a bevételeinkből, így pedig semmi garancia nincs arra, hogy a leendő hitel törlesztőit képesek leszünk stabilan kigazdálkodni.

Az egyes bankok azonban nem azonos módon állnak hozzá egy fedezethiányhoz, van amelyik azonnal elutasítja ilyenkor az igénylést, de olyan is akad, amelyik a Bankmonitor szakértőinek tapasztalatai szerint néhány ezer forintos egyszeri mínuszból még nem csinál komoly gondot. Ennek ellenére mindenképpen javallott figyelni arra, hogy a számlánkon a hónap végén is maradjon valamekkora összeg.

2. Lehetőleg ne legyen fedezethiány

A fedezethiány azt jelenti, hogy a szolgáltató sikertelenül próbálja meg levonni egy számla összegét, mert az adott pillanatban nem áll rendelkezésre elegendő pénz. Ennek sok esetben mindössze az az oka, hogy a levonás dátuma korábbi, mint ahogy a jövedelem a számlára érkezik, ám persze már ez is utalhat arra, hogy egyik hónapról a másikra élünk. Ha ez az oka a rendszeres fedezethiánynak, akkor érdemes módosítani az esedékesség időpontját, hogy az a jövedelem beérkezése utánra essen.

A bankok a fedezethiányt illetően sem egységesen járnak el. Van, ahol már egyetlen ilyen elutasítási ok lehet, míg máshol pár alkalom még beleférhet. A legjobb azonban az, ha hiteligénylés előtt kifejezetten figyelünk arra, hogy minden levonás időben meg tudjon történni, mégpedig legalább három hónapon keresztül, hiszen a bankok általában ekkora időszakot ellenőriznek.

3. Ne legyen online szerencsejáték vagy fizetős erotikus tartalom

A bankok kötelessége a hitelbírálat során felmérni az adós pénzügyi helyzetét és kiszűrni az olyan kockázatokat, amelyek előreláthatólag meghiúsíthatják a hitel szerződés szerinti törlesztését. A pénzügyi kiadással járó függőségek pedig mindenképpen ilyennek minősülnek, hiszen egy függő nem képes racionális döntéseket hozni, a pénzügyek terén pedig ez elengedhetetlen. Éppen ezért, ha erre utaló jeleket találnak a bekért bankszámlakivonatokon, akkor szinte biztos az elutasítás.

4. Rendszeres utalás magánszemélynek

Előfordul, hogy családtagok, barátok kisegítik egymást kisebb vagy nagyobb összeggel, amit azután részletekben fizetnek vissza. Ha azonban a bank azt látja, hogy az igénylő havi rendszerességgel egy meghatározott összeget utal másnak, akkor rákérdezhetnek és ha valóban magánkölcsön törlesztéséről van szó, akkor csökkenthetik a figyelembe vett jövedelmet. Ez tehát önmagában nem kizáró ok, ám mindenképp számolni kell vele, ha hitelfelvétel előtt állunk.

5. Nem mindig szükséges 3 havi számlakivonat

A bankok alapvetően 3 havi bankszámlakivonatot kérnek és vizsgálnak meg, ám vannak kivételek, amikor kevesebbel is megelégszenek. Van például pénzintézet, amelyik munkáltatói igazolás benyújtásakor 1 vagy 2 havi számlakivonatot néz csak.

6. Külföldi jövedelemnél külföldi bankszámla kivonata kell

Előfordul, hogy valaki külföldi jövedelemmel rendelkezik, ám ezt a munkáltatója magyarországi számlára utalja, de gyakoribb természetesen, hogy ebben az esetben a számla is külföldi. Amennyiben a bank elfogadja az adott országból származó jövedelmet, akkor ilyenkor a munkáltatói igazoláson túl ugyancsak három havi számlakivonatot kérnek majd tőlünk.

7. Előfordulhat, hogy az adósnak nincs is bankszámlája

Alapesetben a hitelt igénylő adóstól elvárják a bankok, hogy legyen bankszámlája, ám előfordulhat, hogy nem rendelkezik vele. Például azért, mert a házastársa számlájára kapja a jövedelmét. Ez nem rendkívüli, hiszen sok család egyetlen bankszámlát tart fenn, amihez több bankkártya is igényelhető, így a mindennapi használatban nem jelent kompromisszumot.

Van bank, amelyik ennek ellenére ragaszkodik ahhoz, hogy az adós nevén legyen a számla, míg másoknál az is működik, ha az adóstársnak van olyan számlája, ami felett az adós rendelkezési joggal bír, valamint a jövedelme ide érkezik. Akadnak azonban pénzintézetek, amelyek kikötik, hogy az adós és az adóstárs egyaránt rendelkezzen saját számlával, ezért hitelfelvételnél erre is célszerű odafigyelni.

8. Nem azonos módon kezelik a bankok a számlán látszó jövedelmet

A bankok többnyire 3 havi számlakivonatot kérnek, az ezeken található jövedelem összege azonban nem minden esetben azonos. Előfordulhat például, hogy béremelést kaptunk, ami az legfrissebb kivonaton már látszik, de lehet egy folyósítás kevesebb is, ha mondjuk éppen táppénzen voltunk abban a hónapban. Eltérő utalások esetén a bankok nagyon különbözőképpen kalkulálnak: van, ahol a három hónap átlagát nézik, máshol a középértékkel (medián) számolnak, de olyan is van, ahol a legalacsonyabb összeget veszik alapul akkor, amikor meghatározzák a bevállalható törlesztő maximumát.

Ha a friss számlakivonaton magasabb összeg szerepelt (például béremelés miatt), akkor segíthet, ha az adott bank a munkáltatói igazolás mellé megelégszik egy havi bankszámlakivonattal, de akkor kifejezetten így kell finanszírozót keresni. Ebben a Bankmonitor független pénzügyi szakértői lehetnek a segítségedre.

Forrás: Bankmonitor

Futótűzként szaladt végig a magyar médiában a hír nemrégiben, miszerint 12 éve nem tartottak nyilván olyan kevés „rossz adóst” a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR), mint múlt év végén.  Ez számszerűen 680 ezer mulasztás, de mivel egy személy több hitellel is szerepelhet az adatbázisban, becslések szerint körülbelül félmillió adóst jelent. Ők pedig zömében nem kaphatnak banki hitelt jelenleg. De hogyan lehet negatív státusszal felkerülni a KHR listára, és mikor kerülhet le onnan valaki?

A Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR) – amit sokan még mindig BAR-listaként ismernek, pedig a kettő nem ugyanaz -, minden olyan adós negatív státusszal szerepel, aki egy meghatározott összeget meghaladó elmaradásban van egy vagy több hitelével. Lehet ez áruhitel, lakáshitel, személyi kölcsön, autóhitel, Babaváró hitel vagy éppen CSOK hitel, így aztán előfordulhat, hogy valaki több mulasztással is bekerül ide.  (Fontos, hogy a KHR adatbázisban minden adós szerepel, tehát azok is, akik rendben fizetik a tartozásukat, sőt, a lezárt hitelszerződésekről is található itt információ. Ezzel szemben a korábbi BAR lista még kizárólag a problémás adósokat tartalmazta.)

A KHR rendkívül fontos szerepet játszik a hitelezésben, ugyanis hitelbírálat során a bankok kötelesek ellenőrizni, hogy az igénylő szerepel-e benne, és ha igen, milyen státusszal. Az aktív negatív státuszúak egyáltalán nem hitelezhetők, míg a passzív negatív státuszúaknak néhány banknál van esélyük, ám a feltételek szigorúak, a döntés pedig mindig egyedi, ezért aztán a bírálat kimenetele is kiszámíthatatlan.

A meglévő hitelüket szerződés szerint fizetőkről is rendkívül fontos információkat tartalmaz a KHR, hiszen a bankok itt láthatják például azt, hogy egy újonnan hitelt igénylő személy milyen meglévő hitelekkel rendelkezik, ami alapvető fontossággal bír a hitelbírálat során.

Mikor kerül be valaki negatív státusszal a KHR adatbázisba?

A KHR-be negatív státusszal azok kerülnek be, akik a minimálbér összegét kitevő tartozással rendelkeznek 90 napon túl. A minimálbér nettó összege 2023-ban 154 280 forint, ami 24 280 forinttal haladja meg a 2022 évit. Fontos, hogy a 90 napot akkor kezdik el számolni, amikor az adósság eléri ezt az összeget, ami több hónapnyi haladékot jelenthet az adósok számára. Emiatt, ha valakinek az elmaradása éppen 2023. januárban érte volna el az előző évi minimálbér összegét, az most kapott egy kis időt a dolgai rendezésére.

A KHR mechanizmusa miatt a többség tehát nem egyik napról a másikra lesz hivatalosan is rossz adós. Amennyiben például egy személyi hitel havi törlesztője 30 ezer forint, akkor egy esetleges elmaradás a 6. hónapban éri el a minimálbér összegét, feltéve persze, hogy közben egyetlen fillért sem fizet az adós. Vagyis, valamikor a 9. hónap elején kerül majd be az adós a KHR-be. Minél magasabb a törlesztő, természetesen annál gyorsabban indul be a gépezet, egy 200 ezer forintos hiteltörlesztőnél például az elmaradást követően azonnal elindul a visszaszámlálás.

Éppen ezért kell a nemrég publikált örvendetes KHR adatokat óvatosan kezelni, mert a viszonylag kisebb összegű törlesztésű elmaradások „átfutási ideje” hosszabb lehet. Nagyobb eséllyel ráadásul éppen a kisebb összegű hiteleket felvevők kerülhetnek bajba, hiszen egy magasabb hitelösszeghez több igazolt nettó jövedelmet várnak el a bankok, a jól keresők pedig gyakrabban rendelkeznek megtakarításokkal, amelyekhez nyúlni tudnak, ha megszorulnának. A száguldó infláció miatt ráadásul az alapvető szükségletek – például az élelmiszer – drágultak leginkább, ami az alacsonyabb keresetűeket érzékenyebben érinti.

Így nyerhető egy kis idő!

Fontos tudni, hogy a 90 napos türelmi idő azonnal újraindul, ha az elmaradás összege akár csak egyetlen alkalommal a minimálbér összege alá csökken, ami ugyancsak lehetőséget jelent az adós számára. Fontos tehát, hogy mindenki törlesszen annyit, amennyit csak bír!

Sokan nincsenek tisztában azonban azzal, hogy elmaradás esetén a befizetésekből a bankok először a díj- és a kamathátralékot csökkentik, és ha ezek elfogytak, akkor kerül sor a tőketartozás lefaragására! Ez különösen a lakáshiteleknél látványos, hiszen ezek havi törlesztője a kezdeti időszakban nagyobb arányban tartalmaz kamatot, ami a futamidő előrehaladtával azután folyamatosan csökken.

Akár 10 évre is elveszíthető a hitelképesség

Az persze már önmagában negatív történés, hogy valaki nem tudja szerződés szerint rendezni a tartozását, ám a KHR-be negatív státusszal való bekerülés hosszú távra megnehezítheti az adós életét. Aki ugyanis rendezetlen elmaradással szerepel a rossz adósok között, az nem kaphat banki hitelt, vagyis elveszíti a hitelképességét. Ugyancsak rossz hír, hogy a tartozás kifizetése sem jelenti a hitelképesség azonnali helyreállását.

Az adósság rendezésének módjától függően három kimenetel lehetséges:

• Azok, akik önerőből rendezték a tejes hiteltartozásukat, azok egy évre úgynevezett passzív KHR státuszba kerülnek.
• Akik számára a bank valamilyen kedvezményt nyújtott az adósság rendezéséhez, azok 5 évig lesznek „kispadon”.
• Akik pedig egyáltalán nem rendezték az elmaradásukat, azok a hitelszerződés megszűntét követően még 10 évig szerepelnek az adatbázisban.

Forrás: Bankmonitor, 2023.01.20.

Az elmúlt években jelentősen emelkedtek az ingatlanárak, ez odavezetett, hogy a vásárlásra szánt megtakarítás, az önerő elértéktelenedett. Az elkövetkező időszakban ez a trend megfordulhat. Azokat viszont kellemetlen meglepetés érheti, akik hatalmas fordulatra számítanak.

Forrás: Bankmonitor, 2023.01.19.

Egy lakóingatlan korszerűsítése akár évi egymillió forintos, csaknem 90 százalékos megtakarítást is hozhat egy friss elemzés szerint. A Bankmonitor szakértői megnézték, hogy egy ilyen típusú ingatlan felújításának hitelből történő finanszírozása milyen feltételekkel lenne megvalósítható. 

A magyar lakásállomány állapotát, és az ezzel kapcsolatos tennivalókat a Takarék Index háromrészes elemzésben értékelte az elmúlt időszakban. A vizsgálat megállapításai szerint az energiahatékonyság javulását főként a felújításokkal lehetne elérni.

A szakértők számításai szerint a magyarországi lakásállomány költségoptimum szintű energetikai felújítása csaknem 20 ezer milliárd forintba kerülne (ez az éves hazai össztermék harmadához közeli összeg). Az energiahatékonyság növelése ugyanakkor több szempontból is előnnyel járna: a megtakarítás mellett jelentős prémiumot jelenthet az ingatlanok értékében, ráadásul szemléletváltáshoz is vezethet a fenntarthatósági szempontok előtérbe kerülésével. Nemzetgazdasági szinten pedig nagymértékben csökkentené az energiakitettséget, és ugyancsak jelentős megtakarítással járna.

Tizedére mérsékelhető egy-egy ingatlan energiafelhasználása

Az elemzés harmadik, most megjelent részében azt vizsgálták, hogy a magyarországi lakásállomány különböző típusainál milyen mértékű felújítási munkák elvégzése lenne optimális, és ez lakástípusonként mennyibe kerülne. Az optimális megoldást illetően figyelembe vették a felújítás várható költségei mellett többek között a megspórolható energiamennyiséget, a korszerűsítés értéknövelő hatását és az energiafogyasztás csökkenését. (A elemzők a Nemzeti Épületenergetikai Stratégiában szereplő kategóriák alapján kiválasztott 40 példaingatlanon vizsgálták az építés ideje, a fűtési rendszer és a fogyasztás kapcsolatát becsléseik elvégzéséhez.)

A szakértők a mintaként vizsgált különböző energiabesorolású ingatlanok felújításának várható eredményeit elemezve megállapították, hogy a legnagyobb megtakarítást a jelenlegi árstruktúra alapján a kiemelkedően rossz (JJ), a rossz (II) és a gyenge (HH) kategóriába tartozó ingatlanoknál lehetne elérni.

Abban az esetben, ha ezeknél az ingatlanoknál a korszerűsítés eredményeként legalább a DD szintre változna a besorolás az energiaköltség a korábbi töredékére, 7-12 százalékára csökkenhetne, de a reális felújítási szint elérésével is a jelenleg fizetett összeg 16-35 százalékára mérséklődhetne.

A megtakarított összegeket a becsült felújítási költségekkel összevetve kiderült: a vizsgált HH-JJ ingatlanok esetében a DD szint elérésénél a felújítás 6,4-10,2 év alatt térülhet meg saját forrásból, míg a reális felújítási szintek esetén 5,3-8,8 év közötti megtérülési idő volt kalkulálható a példaként vizsgált otthonoknál. A felújított ingatlanok értéke ráadásul növekszik a munkálatok hatására, ami szintén pozitívum lehet a tulajdonosok számára.

A Takarék Index elemzésében található példák közül a Bankmonitor elemzői egy konkrét esetre kiszámolták, hogy a munkálatok finanszírozása hitelből jelenleg milyen feltétellel lenne megoldható.

Mit, mire, mennyiből?

Az egyik legrosszabb, de Magyarországon gyakori példát választottunk ehhez az elemzésből: egy 1950-ben épült 74 négyzetméteres családi házat, amely a kiemelkedően rossz (JJ) energiaosztályba tartozik.

Ennek a háznak az éves energiaköltsége ebben az állapotban 1,218 millió forint. Az ingatlant 10 millió forintból lehetne úgy felújítani, hogy besorolása elérje a korszerűt megközelítő (DD) szintet. Ebben az esetben az éves energiaköltség 100 ezer forintra lenne mérsékelhető. Éves szinten tehát 1,118 millió forintot megtakaríthat az ingatlan tulajdonosa.

Ha kompromisszumos megoldást keres az ingatlan tulajdonosa (a felújítás révén a ház gyenge (HH) energiabesorolásba kerül) a korszerűsítés 4,8 millió forintból valósítható meg. Ennek révén az éves rezsi 423 ezer forintra mérsékelhető. Az energiaköltségeken éves szinten 794 ezer forintot lehetne spórolni.

Mennyi idő alatt térülnek meg a költségek?

Azt, hogy ebben a konkrét esetben mennyi idő alatt térül meg a korszerűsítés, ha valaki rendelkezik az ahhoz szükséges pénzzel, egyszerűen ki lehet számolni

• a korszerűt közelítő szint eléréséhez szükséges 10 millió forint összeg 8,9 év alatt térül meg a rezsi csökkenésével,
• a gyenge (HH) energiabesorolás eléréséhez szükséges korszerűsítésre fordított 4,6 millió forint 5,8 év alatt jön vissza az energiaköltségek csökkenése révén.

A számpélda impozáns, de pontosan tudjuk, hogy sokan azért nem vágtak bele felújításba a rezsiköltségek emelkedésével, mert nincs meg az ehhez szükséges pénzük. Megéri hitelből nekivágni a mostani magas kamatok mellett – merülhet fel a kérdés azt látva, hogy milyen jelentős összeget lehet megspórolni.

Megéri még hitelt felvenni a jelenlegi magas kamatok mellett?

Otthonfelújításra támogatott hitel januártól már nem vehető fel. A példában szereplő ház felújításához szükséges 10, illetve 4,6 millió forint finanszírozására több forma is rendelkezésre állhat, kérhető

• személyi kölcsön
• szabad felhasználású jelzáloghitel
• felújítási célú lakáshitel
• korszerűsítési célú lakáshitel

is. Arról, hogy otthonfelújításra mikor, melyiket érdemes választani, részletesen írtunk korábbi összefoglalónkban. Most a szabad felhasználású jelzáloghitelre vonatkozóan nézzük meg, hogy milyen feltételekkel kaphatnánk meg a példában szereplő ház felújításához a szükséges pénzt hitelként.

Olyan hitelt kerestünk, amely havi törlesztőrészlete nagyjából megfelel annak az összegnek, amelyet a korszerűsítés révén a családi ház tulajdonosa az energián megspórol. Ez a 10 millió forintos felújításnál havi 93 166, a 4,6 milliósnál 66 166 forint.

A legkedvezőbb ajánlat 10 millió forintos szabad felhasználású jelzáloghitelre (400 ezer forintos jövedelemmel, 20 évre) jelenleg 10,68 százalékos teljes hiteldíj mutatóval (THM) érhető el. Ennek havi törlesztőrészlete 97 964 forint jelenleg. A teljes futamidő alatt 23 464 447 forintot kell visszafizetni.

A 4,6 millió forintos szabad felhasználású jelzáloghitel esetén a legkedvezőbb ajánlatnál (400 ezer forintos jövedelemmel, 10 évre) a THM jelenleg 10,9 százalék. A havi törlesztőrészlete ennek a hitelnek 61 787 forint. A teljes futamidő alatt 7 414 453 millió forintot kell visszafizetni.

Előbbi esetben tehát kicsivel többet kellene havonta kifizetnünk a felújítást követően, ugyanakkor lakásunk értéknövekedése bőven kompenzálhatja ezt az extra kiadást. Utóbbi esetben pedig a havi költségeink ténylegesen csökkennének is a munkálatok elvégzését követően.

Forrás: Bankmonitor

A hitelkiváltás során egy új kölcsönt veszünk fel, amelyből automatikusan kifizetjük meglévő tartozásunkat, a továbbiakban pedig már csak az új hitelt kell törlesztenünk. Miért lehet ez jó? Elképzelhető, hogy az új hitel kamata kedvezőbb, vagyis csökken a havi törlesztőrészletünk. De az is lehet, hogy az új kölcsön biztonságosabb: a kamat hosszabb ideig fix. Számos előnye lehet a meglévő adósság lecserélésének mi mégsem élünk vele – a Bankmonitor szakértői azt vizsgálták meg, mi is lehet ennek az oka.

Egyre tudatosabban választunk új hitelt, több banktól is kérünk ajánlatot, egy hitelkalkulátorral összehasonlítjuk az ajánlatokat, sőt, gyakran még független hitelszakértőhöz is fordulunk. A hiteligénylést követően azonban a meglévő kölcsönre úgy tekintünk, mint egy adottságra, amelyen nem lehet már változtatni. Pedig a helyzet nem ilyen szélsőséges, egy hitelkiváltással ugyanis meglévő hitelünket is lecserélhetjük.

Alapvetően a hitelkiváltás, azaz meglévő kölcsönünk lecserélése egy újra elég meglepő ötletnek tűnik: nincs igazi célunk, a korábban felvett összeget pedig így is úgy is fizetnünk kell tovább. Egyáltalán nem mindegy azonban milyen feltételekkel kell a tartozásunkat rendezni, mennyi lesz a törlesztőrészletünk.

Kedvező piaci környezetben ugyanis a hitelkamatok is alacsonyabbak, ez a hatás azonban késleltetve, vagy egyáltalán nem jelenik meg a meglévő kölcsönökben. (A meglévő hitelek kamata csak kamatfordulókor változhat, ha pedig a kölcsön fix kamatozású, akkor egyáltalán nem változhat meg a kamatszint.) A hitelkiváltással egy új kölcsönt igénylünk, a kamatszint pedig az éppen aktuális piaci szintnek megfelelő lesz. Egy kedvező környezetben ezzel olcsóbbra cserélhetjük a korábban magasabb kamat mellett igényelt hitelünket.

Meglévő kölcsönünk lecserélésével érdemben mérsékelhetjük a kölcsönünk kamatkockázatát. Ez a jelenlegi környezetben kiemelten fontos lehet, ahogy emelkednek a piaci hozamok úgy drágulhatnak azok a hitelek, amelyeknek kamata gyakran módosulhat. Egy hitelkiváltás során választhatunk kiszámítható kamatozású új konstrukciót is, ezzel az induló kamatot relatív hosszú időre, akár futamidő végéig rögzíthetjük.

Nagyon kevés magyar él a hitelkiáltás lehetőségével

Az MNB néhány napja megjelent tanulmánya szerint a korábban felsorolt előnyök ellenére nagyon kevesen cserélik le meglévő kölcsönüket. A hitelállománynak csupán mintegy 5 százaléka volt a tavalyi évben hitelkiváltási célú kölcsön. Ezzel szemben például Csehországban 2021-ben az új lakáshitelállomány 15 százalékát hitelkiváltásra fordították.

Az MNB szerint az alacsony kiváltási hajlandóságnak több oka is van:

• Meglévő hitelünk lecserélésének jelentős egyszeri költsége lehet. Meg kell fizetni az előtörlesztés díját a jelenlegi bankunk felé. (Ez jellemzően az előtörlesztett összeg 1,5-2 százaléka lehet, de Minősített Fogyasztóbarát Lakáshiteleknél legfeljebb 1 százalék.) Illetve az új hitel induló díjait is rendezni kell: ilyen például az értékbecslés díja, a közjegyzői okirat díja. Ezek a költségek hazánkban az új hitelösszeg 2-5 százalékát, míg Csehországban csupán a 1-3 ezrelékét teszik ki.
• Hazánkban a hitelkiváltás folyamata teljes egészében megegyezik egy teljesen új hitel felvételének a menetével, emiatt a folyamat több hónapot is igénybe vehet. Csehországban a jövedelemvizsgálat, értékbecslés folyamata jóval egyszerűbb egy hitelkiváltás esetében, emiatt egy ilyen hitel bírálati ideje is jóval rövidebb lehet.
• A lakosság pénzügyi tudatosságának is fejlődnie kell. A hitelek, különösen az ingatlanfedezet mellett nyújtott jelzáloghitelek igen bonyolultak, nem csoda hát, hogy sokan elvesznek a részletekben. Ettől függetlenül érdemes utánajárni a dolgoknak, megkérdezni a részleteket, a jó döntésen ugyanis havi több tízezer forint múlhat.

Elszalasztottunk egy nagy lehetőséget?

Bizonyos szempontból igen, az elmúlt években nagyon alacsonyan voltak a hitelkamatok, a meglévő kölcsönök lecserélése szinte biztos nyereséghez – vagyis inkább spóroláshoz – vezetett. Elég csak megnézni a jelenleg legnépszerűbb 10 éves kamatperiódusú lakáshitel THM értékének alakulását az elmúlt években.

2015 februárjában még 7,2 százalék volt az egy évtizeden át változatlan kamatozású lakáshitel éves költsége. Ez az érték azonban tavaly év elején lecsökkent 3,03 százalékra. Ez azt jelenti, hogy egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitelre 2015-ben 157 ezer forintot, míg tavaly 111 ezer forintot kellett havonta fizetni. Vagyis a korábban felvett kölcsön kiváltásával hasonló megtakarítást lehetett volna havonta elérni.

Jelenleg azonban a legolcsóbb 10 éves kamatperiódusú kölcsönök kamata, THM értéke meghaladja a 2015-ös szintet. Ez azt jelenti, hogy a hitelfelvétel és a hitelkiváltás álompillanata elmúlt. Ez azonban nem azt jelenti, hogy senkinek nem érheti meg már lecserélni meglévő kölcsönét.

Még mindig sokan nyerhetnek egy hitelkiváltási kölcsönnel

A meglévő hitelek jó részének a kamata is megváltozhat a futamidő alatt.

Mindjárt ott vannak a változó kamatozású lakáshitelek, ott a kamatszint akár éven belül is módosulhat. Az ilyen hitellel rendelkező adósok jelentős drágulással szembesültek volna az idén, ha nincs a kamatstop. (A kamatstop védi drasztikus kamatemeléstől az adósokat, anélkül a hitelek kamata már 12-15 százalék körül lenne.) Az intézkedés azonban az év végén lejár, éppen ezért érdemes az érintetteknek már most tájékozódni, hogy mit kezdhetnének kölcsönükkel.

Emellett van jó pár olyan hosszú kamatperiódusú kölcsönnel rendelkező adós, amelynek kamata idén fordulna. Mintegy 60 ezer adóst érinthet ez a helyzet, amelyek közül nagyságrendileg 48 ezren banki hitellel rendelkeznek. Az érintettek jó részének 5 éves kamatperiódusú kölcsöne van, amelyek bizony jelentősen drágulhatnak. Az MNB által publikált kamatváltoztatási mutató – ez alapján módosíthat a bank a kamaton – ugyanis a novemberben forduló hitelekre 6,6-9,5 százalékpontos kamatemelést mutat. Vagyis egyes adósok kölcsönének a drágulása meghaladná az új hitelek kamatát.

Ebből is látszik, hogy sokaknak még mindig nagyon is sokat segíthet a hitelkiváltás. Bárki ellenőrizheti a Bankmonitor hitelkiváltás kalkulátorával, hogy meglévő kölcsönét milyen kondíciók mellett cserélhetné le egy újra.

Forrás: Bankmonitor

A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató egy lényeges szabályhoz kapcsolódik, amelyet minden hiteligénylésnél figyelembe kell venniük a bankoknak. De mi ez a mutató és miért annyira fontos? Tudj meg mindent a Bankmonitor szakértőitől.

A banki hitelbírálat fontos része a JTM, amellyel minden igénylőnek érdemes tisztában lennie. Ez ugyanis jelentősen befolyásolja, hogy ki mennyi hitelt igényelhet.

Mi a JTM?

A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató, más néven adósságfék szabály azt mutatja meg, hogy az igénylő jövedelmének maximálisan mekkora része fordítható hiteltörlesztésre.

A mutató maximális mértékét a jegybank határozza meg, ezzel is védve az igénylőket a túlzott eladósodástól.

A JTM megállapításánál figyelembe kell venni minden meglévő tartozást, így a szabály alkalmazásakor az összes törlesztőrészlet összeadódik. Jelzáloghitelek, illetve fedezetlen kölcsönök esetében más és más szabályok érvényesek.

Hogyan számoljunk vele 2022-ben?

2022. január 1-től jelzálogkölcsönök esetében ha az igénylő(k) jövedelme 500 ezer forint alatti, akkor 5 évnél rövidebb kamatperiódusú jelzáloghitel esetén a jövedelem 25 százalékáig, 5 évet elérő, de 10 évnél rövidebb kamatperiódus esetén a jövedelem 35 százalékáig, míg legalább 10 évig, vagy a futamidő végéig fix kamatozás esetén a jövedelem 50 százalékáig terhelhető törlesztőrészletekkel.

Ennek értelmében például egy 10 évig fix kamatozású lakáshitel esetén a havi 300 ezer forint nettó jövedelem elméletileg akár 150 ezer forintos havi törlesztőt is elbír, míg 500 ezer forintos fizetésnél ugyanez 300 ezer forint lehet.

Fedezetlen hitelek, mint például személyi kölcsön, vagy a kamatmentes Babaváró hitel esetén némelyest változik a képlet. Ebben az esetben ugyanis a futamidő végéig fix konstrukciókat kell csak figyelembe vennünk, ahol jellemzően a hitelösszeg is kevesebb, mint egy jelzáloghitelnél.

Így 500 ezer forintnál kisebb havi nettó jövedelem esetén 50 százalékban, míg félmillió forintot elérő, vagy ezt meghaladó fizetésnél 60 százalékban terhelheti összesen a meglévő illetve új kölcsön törlesztőrészlete az igénylő(k) jövedelmét.

Mi a teendő, ha nem elég a jövedelmem a kívánt hitelösszeghez?

Ha egyedüli igénylőként vágsz bele a folyamatba, akkor a számított JTM mértékének az alapja kizárólag saját jövedelmed lesz. Így, ha az kevésnek bizonyul, akkor érdemes bevonni az ügyletbe egy adóstársat (rokon, közeli barát, családtag), aki szintén saját jövedelmével felelni tud, ha nálad huzamosabb ideig fizetésképtelenség állna fenn.

Ekkor a kettőtök jövedelme összeadódik, így az adósságfék szabály alapján nagyobb hitelösszegre lehettek jogosultak, a magasabb jövedelem több törlesztőt fog elbírni.

Ha nincs lehetőség adóstárs bevonására, akkor érdemes elgondolkodni a futamidő meghosszabbításán. Ezzel ugyanis az induló törlesztőrészlet csökkenthető, ami már beleférhet a jövedelmednek megfelelő JTM-be. Ez esetben ugyanakkor számításba kell venni, hogy ha hosszabb a futamidő, akkor összességében többet kell majd visszafizetni, hiszen tovább igénybe vesszük a banki kölcsönt, használjuk a pénzt, ami után a kamatot meg kell fizetnünk.

Mindegy, hogy melyik banknál indítjuk el az igénylést?

Az MNB által meghatározott JTM limitet a bankoknak kötelezően figyelembe kell venniük, ugyanakkor a pénzintézetek saját hatáskörben a szabálynál szigorúbban is eljárhatnak.

Mivel a bank vállalja a kockázatot annak kapcsán, hogy a kölcsönadott pénzt rendben törlesztjük, számtalanszor találkozunk vele, hogy a gyakorlatban az 50 százalékos JTM helyett inkább 40, vagy 30 százalékon húzzák meg a határt.

Emiatt nagyon fontos, hogy már a hitelcél és a kívánt hitelösszeg megtervezésekor résen legyünk és inkább biztosra menjünk. Egy pár százezres személyi kölcsönnél is kellemetlen lehet, ha az utolsó pillanatban, már teljes beadott dokumentációt követően derül ki, hogy nem kapható meg az igényelt összeg, egy több tízmilliós lakáshitelnél pláne. Ilyenkor legrosszabb esetben az adásvétel meg is hiúsulhat, ez pedig fölösleges plusz köröket és bosszúságot okoz, jelentősen megnövelheti az ügyintézés idejét.

A legegyszerűbb már a folyamat elején konzultálni egy bankfüggetlen pénzügyi szakértővel, aki ismeri a bankok gyakorlatát, és eleve oda irányít, ahol a legvalószínűbb a pozitív elbírálás. Emellett érdemes megnézni a Bankmonitor innovatív kalkulátoraival, hogy mennyi hitel igényelhető az egyéni paraméterek alapján.

1. Tudd meg, hogy mennyi lakáshitelt igényelhetsz,
2. vagy nézd meg, hogy mennyi személyi kölcsönre, lehetsz jogosult!

Forrás: Bankmonitor

A jelenlegi gazdasági helyzet az autópiacra is komoly hatást gyakorol, sőt itt talán az átlagosnál is több változást tapasztalhatunk. Egyre lényegesebb kérdéssé válik például, hogy használt vagy új autót vásároljunk. Meglepő módon nem is olyan könnyű a döntés, éppen ezért a Bankmonitor szakértői összeszedtek hét szempontot, ami alapján érdemes átgondolni a helyzetet.

Egy autó megvásárlása komoly döntés, számos szempontot át kell gondolni: mennyi pénz áll rendelkezésedre, mikor szeretnéd/kell lecserélned meglévő kocsidat. Mire használnád a járművet: egyáltalán nem mindegy, hogy a városban közlekednél, vagy hosszabb utakra mennél vele. Lényeges, hogy milyen extra felszereltséget várnál el mindenképpen, ami nélkül már nem szeretnél autót venni.

A használt vagy új autó kérdéskör azonban nem is olyan egyszerű, ezért a Bankmonitor szakértői összeszedtek 7 tényezőt, ami alapján érdemes megvizsgálni a dolgot.

1. Mennyibe kerül az autó?

Természetesen az egyik legfontosabb szempont továbbra is a gépjármű vételára. Az autópiac nem egy homogén massza, éppen ezért az árak jelentősen eltérhetnek. A tényleges vételár függ az autó felszereltségétől, állapotától – mennyit futott, volt-e balesete… – és természetesen a korától is.

Mivel számtalan típus van a piacon, ezért az árat is nehéz összehasonlítani. Azt azonban jó eséllyel kijelenthetjük, hogy egy új autó drágább lesz, mint egy azonos márkájú, hasonló felszereltségű használt személygépkocsi. De mit is jelenthet ez számszakilag: egy új Volkswagen Golf vételára 10 millió forinttól indul, az 5 éves konstrukciók 5 millió forint, míg a 10 éves autók 2,5 millió forint körül mozognak. Természetesen a pontos ár nagy mértékben függ az autó felszereltségétől és állapotától.

Vagyis a használt autót választva jellemzően spórolhatsz a vételáron.

2. Mennyire gyorsan drágulnak az autók?

De milyen gyorsan változik ez a vételár, mennyi időd lehet átgondolni a döntést? E tekintetben rossz hírekkel szolgálhatunk, az autók ára folyamatosan emelkedik, sőt, a drágulás mértéke meghaladta az infláció mértékét is. A KSH adatai szerint 2022. júniusában az új autókért 12 százalékkal, a használt gépjárművekért pedig 17,6 százalékkal kell többet fizetned, mint egy évvel korábban. Az éves infláció mértéke viszont “csupán” 11,7 százalék volt júniusban.

Vagyis mindkét kocsitípus jelentősen drágult, viszont a használt autók értéke nagyobb ütemben emelkedett. Az elmúlt időszak tapasztalatai alapján még az is előfordulhat, hogy többet ér majd ,két év múlva az autód, mint amennyi vételárat jelenleg fizetsz érte.

Az biztos, hogy nem érdemes kivárni a vásárlással egyik esetben sem. A használt autók ára azonban jóval gyorsabban emelkedik, mint az újaké. Még az is előfordulhat, hogy egyik napról a másikra ugyanazt a kocsit már csak drágábban tudod megvenni. A jó ajánlatokat pedig pikk pakk, néhány nap alatt elviszik előled.

3. Mennyire sürgős a vásárlás?

Ilyen kiadás esetén érdemes előre tervezned: átgondolnod milyen autóra és mikor lenne szükséged. Persze lehetnek rendkívüli élethelyzetek is, amikor sürgőssé válik a gépjárművásárlás. (Tönkrement az előző autó és azonnal szükséged van egy újra.)

Tisztában kell lenned azzal, hogy a jelenlegi piaci környezetben az új autókat nem tudod csak úgy elhozni a szalonból, sőt, alsó hangon fél évet kell várnod az új autó átvételére. De akad olyan modell is, amelynél 1-1,5 évet várakozás után kapod meg vadonatúj autód kulcsát.

A sürgős csere esetén ennyit biztosan nem tudsz várni, de könnyen lehet, hogy előre tervezett vásárlásnál sem szeretnél még hosszú-hosszú hónapokig új kocsi nélkül maradni. Természetesen ilyen probléma egy használt autónál nem áll fent, ott a megállapodást követően szinte azonnal átveheted a megvásárolt autót.

4. Miből finanszírozhatod meg az autóvásárlást?

Ha nincs elegendő saját megtakarításod, akkor lényeges kérdés lehet az, hogy miből is finanszírozhatod meg a vásárlást. Ebből a szempontból is lényeges tehát, hogy vadonatúj, vagy használt gépjárművet vásárolnál. Mind az autóhitel, mind a lízing jó megoldás lehet, de nem alkalmazható mindkét megoldás minden esetben.

Autóhitel

A klasszikus autóhitel gyakorlatilag egy személyi kölcsönnek felel meg: nem szükséges hozzá sem az autódat, se más dolgot fedezetkén felajánlani, kizárólag a jövedelmed alapján dönt a pénzintézet a hiteligénylésről. A gépjármű azonnal a tulajdonodba kerül, a vásárláshoz önerőre sincs szükséged feltétlenül. A kölcsön jellemzően fix kamatozású, vagyis a törlesztőrészlet a teljes futamidő alatt kiszámítható. Ez a konstrukció használt és új autó vásárlás esetén is tökéletes megoldás lehet.

Autólízing

A lízing esetén jellemzően minimum 20-40 százalék önerőre is szükség van, ráadásul az autó csak a futamidő végén kerül a tulajdonodba. (Előfordulhat, hogy tulajdonjog átruházásához a maradványértéket is rendezned kell még.) Kamatozás szempontjából van fix és változó kamatozású megoldás is, ez is lényeges szempont lehet a döntés során. Jellemzően speciális szempontokat szükséges teljesíteni a finanszírozáshoz: lehet előírás az autó korára vonatkozóan, sőt magánszemélytől történő vásárlásnál jellemzően szigorú ellenőrzéseken kell átesnie az autónak.

Az idő és a kilométerek előrehaladtával a kocsi állapota egyre romlik. Ez sajnos akkor is igaz, hogy nagyon kíméled szeretett autód. Ez azt is jelenti, hogy egyre többet kell költened javíttatásra, ugyanis amortizálódik, egyre több hiba bukik majd ki.

Ezt a vásárlás során is figyelembe kell venned. Egy új autóra jó eséllyel jó pár éven keresztül nem kell költened érdemben. Egy 10 éves kocsi esetében azonban már számíthatsz az elkövetkező néhány évben egy-két komolyabb hibára, amelynek helyrehozatala akár több százezer forintos tétel is lehet.

6. Mennyire ismert az autó tényleges állapota?

Új autó esetében jó eséllyel a gépjármű állapotáról egészen pontos képünk van. Természetesen előfordulhatnak olyan – utólag kiderülő – típushibák, amelyekről még nincs tudomásod, de ez nem mindennapi eset.

A használt gépjárművek állapota már egészen széles skálán mozoghat, és ez sajnos gyakran független attól, hogy milyen idősek, hány kilométert mentek. Például egy baleset komoly mértékben befolyásolhatja egy kocsi állapotát, ezáltal az értékét is. Erről azonban sokkal kevesebb információd lesz, gyakorlatilag nagyrészt a vevő elmondására kell hagyatkoznod.

Használt autó esetében mindenképpen érdemes szerelővel is átnézetned a kinézett járművet, de ne feledd, hogy a jó vételt igen gyorsan elviszik. Ha nincs megbízható szerelőd, vagy nem ismered az eladót személyesen, akkor ettől függetlenül is alaposan mérlegelni kell a döntést.

+1. Milyen támogatásokra lehetsz jogosult?

Manapság számos célra igényelhetsz támogatást, szerencsére ezek között az autóvásárlás is szerepel. A nagycsaládosok autóvásárlási támogatása keretében a vételár felét, legfeljebb 2,5 millió forintot megkaphatsz támogatásként. Erre akkor lehetsz jogosult, ha három gyermeket nevelsz és a feltételeknek megfelelő új autót vásárolnál.

Ezzel a lehetőséggel egy fiatalabb használt autó áráért kaphatsz egy teljesen új gépjárművet.

Forrás: Bankmonitor

Az emberek mind nagyobb részének van már valamilyen hitele, így gyakran kérdezik a Bankmonitor szakértőitől, hogy lehet-e egy meglévő kölcsön mellé újabbat igényelni, és ha igen, mire kell mindenképpen odafigyelni. A kérdés nagyon aktuális, a döntésen pedig akár több millió forint is múlhat.

Amennyiben egy meglévő hitel mellé szeretnénk újabbat igényelni, akkor a lehetőségeinket leginkább az határozza meg, hogy milyen típusú kölcsönökről is van szó. Ha fedezet nélküli hitelünk van – ilyen például egy áru- vagy autóhitel, valamint a szabad felhasználású személyi kölcsön -, akkor ez nem jelent akadályt, feltéve persze, hogy a nettó igazolt jövedelmünk elbírja a régi mellett az új kölcsön havi törlesztőit.

Ugyanis az úgynevezett JTM-korlát – jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató – pontosan meghatározza, hogy a jövedelmünk legfeljebb mekkora hányadát fordíthatjuk hiteltörlesztésre. Egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél például 50%-nál ránt be az adósságfék, így 150 ezer forintnál több törlesztőt nem vállalhatunk be. Ha pedig egy meglévő hitelünkre már havi 50 ezer Ft-ot fizetünk, akkor bizony az új hitel törlesztője máris csak legfeljebb 100 ezer forint lehet majd.

Hogyan lehet több fedezet nélküli hitelünk?

Tegyük fel, hogy éppen 2 éve (2020. augusztusban) 4 millió forint személyi hitelt vettünk fel az akkor jónak számító 7,77%-os kamattal, amire az 5 éves futamidő alatt fixen 57 303 forintot törlesztünk havonta. Amennyiben most vennénk fel emellé egy másik személyi kölcsönt – például használt autó vásárlásra -, akkor 300 ezer forint nettó jövedelemmel 92 697 forint havi törlesztőt vállalhatunk be pluszban. (Személyi kölcsönöknél  50%-os a JTM-korlát 500 ezer forint nettó jövedelem alatt.) Ez 5 éves futamidőre akár 4 millió forint összegű további személyi kölcsönre is elég lehet a jelenleg átlagosnak számító 13,5%-os kamattal. Ha ennél olcsóbb hitelt találunk (a Bankmonitor szerint 10,45% jelenleg a legkedvezőbb ajánlat), akkor persze nagyobb hitelösszeg is beleférhet, míg drágább kölcsönnél kevesebbre futja majd.

Jó hír, hogy a két hitel teljes egészében független lesz egymástól, az új bank csak annak fog utánajárni, hogy nem vagyunk-e olyan elmaradásban a meglévő hitelünkkel, hogy emiatt már bekerülünk a rossz adósokat tartalmazó KHR adatbázisba (régebbi nevén BAR-lista). Vagyis nem kell ugyanattól a banktól igényelnünk a hitelt, akitől korábban tettük, már csak azért sem, mert kicsi a valószínűsége, hogy ugyanaz adja majd most is a legelőnyösebb ajánlatot. A Bankmonitor hitelkalkulátor szerint például 4 millió forintra – fix kamattal, 5 éves futamidővel, 300 ezer forint nettó jövedelemmel – két éve még a “megboldogult” Sberbank volt a befutó, míg most az UniCredit Bank van az első helyen.

Hasonló a helyzet akkor is, ha egy meglévő áruhitel, lakáshitel, vagy akár Babaváró kölcsön mellé vennénk fel személyi hitelt, esetleg éppen fordítva. Minden esetben az igazolt jövedelem határozza meg a lehetőségeinket, valamint az, hogy sikerül-e megtalálnunk a számunkra elérhető legolcsóbb hitelt.

Lehet több lakáshitelünk?

Ha a fedezet nélküli hiteleknél problémamentes volt a duplázás – ne adj isten triplázás -, akkor a jelzáloghiteleknél már egészen más a helyzet. Itt is fontos szerepe van persze a JTM-nek, ami meghatározza a pluszban bevállalható havi törlesztő összegét, ám az ingatlanfedezetre bejegyzett jelzálogjog ezen kívül is komolyan gondot okozhat.

A bankok ugyanis jelzálogjoggal nem mennek be más pénzintézet mögé rangsorban, ez ugyanis rontja az esélyeiket akkor, ha az adós esetleg nem fizet szerződés szerint.

Emiatt két megoldás jöhet szóba ilyenkor: ugyanattól a banktól igényeljük az új hitelt, ahonnan a régebbit, vagy az új hitellel egyben kiváltjuk a régit is, így végül egyetlen banknak tartozunk csak. Ez utóbbi megoldás azonban pénzügyileg most aligha előnyös, ugyanis az elmúlt években annyit drágultak a lakáshitelek, hogy egy kiváltással szinte biztosan rosszabbul járunk, vagyis nőni fog a meglévő hitelünkre eső törlesztő összege.

Két éve például a legdrágább végig fix lakáshitel – 20 millió forint hitelösszeg, 20 éves futamidő, 300 ezer forint nettó jövedelem – kamata 5,37% volt, míg most 7,45% kamatú a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor által megadott legkedvezőbb ajánlat, míg a legdrágábbért 8,7%-ot kérnek. Egy olcsóbb hitelt pedig nem célszerű drágábbra kiváltani, már csak azért sem, mert a magasabb törlesztő miatt így nagyobb jövedelem kell majd az igényléshez is.

Persze az előbbi felvetés csak akkor igaz, ha az új lakáshitelnek ugyanaz az ingatlan volna a fedezete, mert ha egy másik, tehermentes ingatlant sikerült bevonni, akkor ez sokat egyszerűsít a helyzeten. Ebben az esetben ugyanis más-más ingatlanon lesznek a jelzálogjogok, így a két hitel egymástól függetlenül fut majd.

Mire figyeljünk több hitel esetén?

Egyáltalán nem ördögtől való, hogy valakinek több hitele legyen, hiszen más-más hiteltermék való egy nagyobb háztartási gép, egy autó vagy éppen egy lakás megvásárlásához. Ugyanakkor fontos ezeket portfolióban kezelni, és ügyelni arra, hogy a havi törlesztők összege ne haladja meg a teherbíró képességünket. Ez pedig lehet akár alacsonyabb a jogszabályban meghatározott JTM-korlátnál.

Célszerű kalkulálni a jelenleg és a közeljövőben várható magas inflációval is, különösen akkor, ha a munkahelyünk várhatóan nem lesz képes béremelésben lépést tartani ezzel. Ez ugyanis azt jelenti, hogy a megélhetési költség feletti, szabadon elkölthető jövedelmünk csökkenni fog, ami megnehezítheti a szerződés szerinti hiteltörlesztést.

A kamatstopban lévő több mint 300 ezer adósnak is érdemes óvatosnak lennie, mert bár a könnyítés idén még nem engedi elszállni a változó kamatú hitelek havi törlesztőit, 2023-tól elkerülhetetlennek látszik az átárazódás. (A kamatstop az eredeti elképzelések szerint 2022. június végéig maradt volna érvényben, azonban a kedvezményt év végéig meghosszabbították.) Amennyiben megszűnik a kamatstop, akkor például egy 9 millió forint összegű, 15 éves hátralévő futamidejű lakáshitel havi fizetni valója 69 ezer forintról 120 ezer forintra ugorhat a jelen állás szerint, ami óriási tehernövekedést jelent majd.

Forrás: Bankmonitor, szerző: Argyelán József | 2022-08-04

A rezsidíjak változásának bejelentését követően nagyon sok kérdés érkezett a többgenerációs házak villany-, és gázszámlájával kapcsolatban. A kedvezményes áron biztosított mennyiség ugyanis felhasználási helyenként (mérőóránként jár), márpedig számos többgenerációs családi ház esetében egy villany-, illetve egy gázóra van felszerelve.

A rezsicsökkentés átalakításának keretében 1729 m³ gázt és 2523 kWh villamosenergiát fogyasztatunk évente a korábbi kedvezményes áron. (Ez havi szinten 210 kWh áramnak és 144 m³ gáznak felel meg.) Ez a mennyiség felhasználási helyenként értendő, vagyis mérőóránként lehet kihasználni a kedvezményes mennyiséget.

Számos többgenerációs ház esetében problémát jelenthet, hogy a két önálló lakrész fogyasztását egy óra méri. Mit lehet tenni ebben az helyzetben?

Mennyit lehetne spórolni a külön órákkal?

Egy két családot kiszolgáló – két önálló lakrészes – többgenerációs háznál gyakorlatilag azt mondhatjuk, hogy havi szinten a kedvezményes fogyasztás mennyisége duplázódhatna meg. Márpedig a limit feletti fogyasztásért villany esetében 34,1 Ft/kWh, míg gáz esetén 645 Ft/m³ felárat kellene fizetni. Egy kétgenerációs házban a külön mérőórákkal éves szinten 86 ezer forintot lehetne spórolni az áramon és 1115 ezer forintot a gázon.

Természetesen ez nem azt jelenti, hogy a családok ennyivel többet fognak fizetni az új szabályok alapján a fogyasztásért. Elképzelhető, hogy nagyobb mértékben haladja meg fogyasztásuk a limitet. Viszont az e feletti plusz költséget nem lehet megspórolni külön mérőórával, ugyanis az már a dupla limitet is meghaladná.

Külön felhasználási hely létesítése? Egyáltalán nem egyszerű feladat

Az MVM oldalán lévő tájékoztató alapján a többgenerációs házaknál akkor jár duplán a kedvezményes mennyiség, ha külön mérőórák, felhasználási helyek kerülnek kialakításra. Ez alapján érdemes ezt az utat megvizsgálni.

Mindenképpen le kell szögezni, hogy villany és gáz esetén is komoly, költséges feladat a külön felhasználási hely kialakítása. A tervezés, az óra helye, a kialakítása, a bekötése, a szükséges kábelek, csövek elhelyezése bizony komoly összeget felemészthet.

Villany esetén fizetni kell a csatlakozásért 32 amper felett, költsége van a kábel, vezeték lefektetésének – ez függ attól, hogy légvezetékről, vagy földkábelről beszélünk -, természetesen az órát és a szekrényt is meg kell vennünk. A munkálatokat csak megfelelő jogosítvánnyal rendelkező villanyszerelő végezheti el. Mindezek költsége könnyen elérheti a félmillió forintot is.

Egyáltalán nem mindegy hogyan alakították ki a meglévő gáz-, villanyhálózat

Az új mérőóra kialakításának költsége mellett mindenképpen érdemes a ház meglévő hálózatát is felmérni.

Egyáltalán nem biztos, hogy a két lakóegység elektromos vezetéke két független körön van. Ebben az esetben a két lakás függetlenítése nem áll meg az új mérőóra kialakításával, a meglévő vezetékelést is át kell alakítani, fel kell újítani. Erre is elkölthetünk adott esetben több százezer forintot is. (Ha gyermeket nevelünk és megfelelünk a jogszabályi feltételeknek, akkor szerencsére erre már felhasználhatjuk a felújítási támogatást, ezzel megfelezve a kiadásainkat.)

Ha gázzal fűtünk, akkor a belső kialakítás még fontosabb: ha egy kazánja van az épületnek, akkor a második felhasználási hely (mérőóra) kialakításával nem osztjuk meg a fűtési költségeket, hiszen a kazán csak az egyik órára lesz rákötve. Itt megoldás az lehet, ha ténylegesen a két lakásnak külön fűtési rendszert alakítunk ki, külön kazánnal. Ez pedig már jelentős, akár több millió forintos kiadással járhat. Ez még akkor is komoly összeg, ha a felújítási támogatással megfelezzük a kiadásokat.

Egy másik megoldás lehet a társasház alapítása

A társasházak számára van egy kedvezmény a gázfogyasztásra vonatkozóan: a benne lévő műszakilag önálló lakóegységek külön-külön jogosultak kedvezményes áron az évi 1729 m³ gáz felhasználására függetlenül attól, hogy az épületben egy mérőóra van. (Ez a házközponti fűtéssel rendelkező társasházak esetében jelenthet hatalmas segítséget.)

De miért jelenthet ez segítséget egy többgenerációs társasház esetében? A jelenleg érvényben lévő jogszabály alapján gyakorlatilag minden ingatlant társasházzá lehet alakítani, amelyben legalább két műszakilag önálló lakóegység van. Vagyis egy többgenerációs ház esetében is van erre mód.

Szükséges hozzá egy ügyvéd által ellenjegyzett társasházi alapító okirat és egy ingatlanügyi hatóság által nyilvántartásba vett alaprajz. Az eljárás költsége 6600 forint lakóegységenként, illetve az eljárás gyorsítása esetén még további 10 ezer forint díjjal kell számolni lakásonként. Az alapító okiratot ügyvéd készíti, míg az alaprajzhoz földmérő közreműködésére van szükség, természetesen az ő díjaikkal is kell kalkulálni.

A kiadások pontos nagysága nagy mértékben függ az ügyvéd, földmérő díjszabásától, a várható költségek összességében meghaladhatják így is a 300-400 ezer forintot. Ez azonban megtérülhet akár fél év alatt is magas gázfogyasztás esetén.

Összegzés

A többgenerációs házak rezsije az új szabályok miatt jelentősen emelkedhet abban az esetben, ha az ingatlannak egy mérőórája van. A megugró költségek mérséklésére több megoldás is felmerülhet.

1. Kialakíthatunk több felhasználási helyet – ebben az esetben azonban érdemes a szolgáltató oldalán megismerkedni ennek folyamatával és költségével is. Akár több százezer forintot is kifizethetünk az új mérőóráért. Ráadásul a meglévő ingatlanunk hálózatát is érdemes előzetesen felmérnünk. Ha például egy kazán van az épületben, akkor a fűtési rendszer teljes átalakítására is szükség lehet ahhoz, hogy a két mérőóra elhelyezésének értelme legyen. Ez további több millió forintos kiadást eredményezhet.
2. Alternatív megoldás lehet gázszámlánk csökkentésére, ha az ingatlant társasházzá alakítjuk. Ez a folyamat sem egyszerű, ráadásul itt is komoly, 300-400 ezer forintos költséggel számolhatunk.

Az első megoldás jellemzően drágább, mint a második. Viszont ténylegesen szétválik a két lakás gáz-, áramfogyasztása. Ráadásul a beruházással akár otthonunk energiahatékonysága is javulhat, ezáltal a tényleges fogyasztásunk is csökkenhet.

Bárhogy is döntünk komoly kiadásokkal kell kalkulálnunk. Ha nincs elegendő pénzünk, akkor érdemes lehet elgondolkodni egy szabad felhasználású jelzáloghitel, vagy épp egy személyi kölcsön igénylésén. Ne maradjunk le az állami támogatásokról sem, egyes átalakításoknál kihasználható az otthonfelújítási támogatás is, amellyel érdemben lehet mérsékelni a kiadásainkat.

De ne feledkezzünk meg a megtérülési időről sem: mennyi idő alatt hozza vissza a rezsin megspórolt pénz a befektetett összeget. A számítás során tartsuk szem előtt, hogy a most kihirdetett árak csak év végéig maradnak velünk, azt követően változhat a “túlfogyasztás” költsége.