Forrás: Bankmonitor

Egy átlagos pesti panellakás hitelből történő megvásárlásához jelenleg legalább 580 000 Ft nettó igazolt jövedelem szükséges akkor, ha csak a minimális (30%) önerő áll rendelkezésre a vásárláshoz – derül ki a Bankmonitor szakértőinek friss számításaiból. Ez azonban szinte semmi ahhoz képest, hogy egy budai, átlagos árú tégla építésű ingatlan esetében 1,3 millió forint ugyanez. Vidéken némileg alacsonyabb a jövedelem elvárás: itt az épület típusától és elhelyezkedésétől függően 434 000 – 520 000 forint a jövedelem alsó határa.

Az elmúlt időszakban jelentősen drágultak a lakáshitelek: míg 2022. februárban banktól függően 5,05 és 8,4 százalék között volt egy 20 millió forint összegű, végig fix lakáshitel (20 éves futamidő, 450 000 forint nettó igazolt jövedelem) kamata, cikkünk írásakor már 8,25 és 10,94 százalék között szóródtak az ajánlatok a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor által vizsgált bankok esetében.

Ezzel párhuzamosan az általgos lakásárak is csaknem minden területen emelkedtek 2022 és 2023 januárja között a Duna House Barométer adatai alapján. A legnagyobb drágulás a budai és a kelet-magyarországi ingatlanoknál figyelhető meg, míg a nyugat-magyarországi tégla lakások átlagára kicsit még csökkent is.

Az átlagár változása 2022. január és 2023. január között:

budai tégla építésű: 68 500 000 Ft-ról 98 723 000 Ft-ra
budai panel: 35 500 000 Ft-ról 35 667 000 Ft-ra
pesti tégla építésű: 39 735 000 Ft-ról 44 341 000 Ft-ra
pesti panel: 32 869 000 Ft-ról 35 242 000 Ft-ra
kelet-magyarországi tégla építésű: 21 471 000 Ft-ról 30 200 000 Ft-ra
kelet-magyarországi panel: 22 223 000 Ft-ról 23 129 000 Ft-ra
nyugat-magyarországi tégla építésű: 28 778 000 Ft-ról 28 614 000 Ft-ra
nyugat-magyarországi panel: 20 487 000 Ft-ról 24 454 000 Ft-ra

A magasabb hitelkamatok és a dráguló lakások miatt egy lakás hitelből történő megvásárlásához több önerő szükségeltetik jelenleg, valamint 30 százalék önerővel számolva a szükséges összegű lakáshitel felvételéhez minimálisan elvárt jövedelem is magasabb most, mint egy éve.

A Bankmonitor.hu szakértőinek számításai szerint jelenleg egy, a Duna House Barométer szerint átlagosnak számító budapesti panellakás hitelből történő megvásárlásához 585 000 forint körüli nettó jövedelmet kell tudni igazolni, míg vidéken 430 000 – 450 000 forint keresettől számíthat reálisan pozitív banki bírálatra egy hiteligénylő.

A tégla építésű lakások magasabb átlagos ára miatt itt a minimális jövedelmi elvárás is magasabb valamennyivel, ám a budai tégla lakások esetében már csaknem 1 millió forint a hitelhez szükséges minimális jövedelem, míg a bevárosban 1,3 millió forintot is meghaladja ugyanez.

Hogyan számolnak a jövedelemmel a bankok?

Általános szabály, hogy a bankok legfeljebb az ingatlan becsült forgalmi értékének – jó esetben a vételárának – 80 százalékát hitelezik, vagyis 20 százalékot mindenképpen saját forrásból kell tudni előteremteni. A jelenlegi bizonytalan helyzetben azonban a bankok is óvatosabbak, ezért a számításainkban 30 százalékos önerővel kalkuláltunk.

Ezen kívül tisztában kell lenni azzal is, hogy az úgynevezett JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató – szabály alapján egy legalább 10 éves kamatperiódusú jelzáloghitelnél a jövedelem legfeljebb 50, illetve 60 százalékát teheti ki a hiteltörlesztő. (500 000 forint nettó jövedelem alatt 50 százaléknál, félmillió forinttól 60 százaléknál ránt be az adósságfék.)

Bonyolítja a helyzetet, hogy a bankok szinte minden esetben csökkentik a nettó jövedelmet valamekkora összegű megélhetési költséggel, ami többnyire az aktuális minimálbér összege (ez 2023-ban 154 280 forint), majd az ezt követően fennmaradó bevétel alapján számolnak JTM-et. Éppen ezért úgy határoztuk meg az adott hitelösszeghez szükséges minimális jövedelem összegét, hogy a havi törlesztő a minimálbér levonását követően se haladja meg annak 50 százalékát.

Az elérhető hitelkamatot illetően is viszonylag konzervatívan számoltunk, ugyanis a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor által vizsgált pénzintézetek ajánlatai közül a top3 átlagagát vettük alapul, ami 8,43 százalékos hitelkamatot jelent. Ennél a lényegesen drágább ajánlatokkal is találkozni persze a piacon, ezért rendkívül fontos lakáshitel igénylés előtt megtalálni a számunkra elérhető legkedvezőbb hitelt.

Nem minden jövedelmet fogadnak el a bankok

Míg korábban a készpénzes jövedelem többnyire nem okozott nehézségek hiteligénylésnél, most a legtöbb bank kikosarazza az ilyen igénylőket. A külföldi jövedelem elfogadhatósága pedig bankonként nagyon különböző: van olyan, ahol az EU-s országokból származó jövedelem minden esetben működni fog, de olyan is akad, ahol kizárólag magyarországi keresettel hiteleznek.

A bank által számításba vett jövedelmet az olyan kiegészítő jövedelmek is növelhetik, mint a családi pótlék, a GYES vagy a GYED, ám ezekkel a legjobb esetben is legfeljebb kiegészítő jövedelemként kalkulálnak. Rossz hír sokaknak, hogy a gyerektartást egyáltalán nem veszik figyelembe a bankok, pedig ez jelentős bevételt jelenthet, ennek oka valószínűleg az, hogy nincs garancia rá, hogy a gyereket nevelő fél biztosan meg is kapja majd ezt.

Forrás: Bankmonitor

A lakáshitel kamatok jelentősen emelkedtek az elmúlt egy évben, és bár talán már túl vagyunk a csúcson, aki hosszú kamatperiódusú, vagy végig fix kamatú jelzáloghitelt vett fel ebben az időszakban, sokáig kénytelen lesz együtt élni a magas törlesztőkkel. De mit tehetnek ők akkor, ha ismét csökkenni kezdenek a kamatok, és olcsóbbá válnak a lakáshitelek? 

Az újonnan igényelt lakáshitelek komoly dráguláson mentek át az elmúlt időszakban, vagyis ugyanakkora hitelösszegnek, azonos futamidő mellett lényegesen magasabb a havi törlesztője most.

Például, míg egy 20 millió forint összegű, végig fix kamatú, 20 éves futamidőre igényelt lakáshitel havi törlesztője – 450 000 Ft igazolt nettó jövedelemmel – egy évvel ezelőtt 134 000 és 174 000 forint között volt a választott banktól függően, jelenleg 173 000 és 208 000 forint között találunk ajánlatokat. Ez pedig azt jelenti, hogy havi szinten most csaknem 30 százalékkal többet kell törleszteni a legkedvezőbb ajánlatért, mint 2022. február közepén.

Kísértetiesen hasonló a helyzet a 10 éves kamatperiódusú konstrukcióknál: itt egy éve 132 000 és 166 000 forint között kínálták ilyen hiteleiket a bankok, míg most 171 000 és 191 000 forint közötti összegeket találtunk a Bankmonitor hitelkalkulátorával.

A fenti számokból két következtetést azonnal levonhatunk:

1. Az elérhető legkedvezőbb lakáshitel jelentősen drágult.
2. Egy éve a legdrágább fix kamatú lakáshitel havi törlesztője még mindig magasabb volt, mint most a legkedvezőbb ajánlaté. Így előfordulhat, hogy valaki olcsóbban vesz fel most lakáshitelt, mint tette ezt más 12 hónapja.

Ennél jobban talán semmi sem szemlélteti, hogy mennyire fontos a pénzügyileg legkedvezőbb lakáshitel megtalálása!

Akár vissza is üthet a kamatfixálás

Bár az előbb éppen arra mutattunk rá, hogy csaknem annyiba kerül ma a legolcsóbb lakáshitel, mint egy éve a legdrágább volt, azért általában véve is komoly drágulást láthatunk. Éppen ezért adja magát a kérdés, hogy mit tehetnek azok, aki a korábbiakhoz képest drágábban vesznek fel most hitelt, ők kénytelenek lesznek végig ezt fizetni?

A kérdés jogos, hiszen már jó ideje szinte kizárólag 10 éves kamatperiódussal vagy végig fix kamattal igényelnek lakáshitelt az emberek, a kamat pedig az előbbinél egy évtizedig, míg az utóbbinál a futamidő végéi be van betonozva. Ez természetesen kiszámíthatóságot jelent, ami kifejezetten jó, ha igényléskor alacsony kamatot kaptunk, ám magas kamatoknál már visszaüthet a dolog. Amennyiben ugyanis a hitelkamatok csökkennek, akkor azt tapasztalhatják az adósok, hogy az új hiteligénylők ugyanakkora hitelösszegre kevesebbet fizetnek, mint ők.

Ha például valaki most vesz fel 20 millió forint lakáshitelt 20 éves futamidővel és fix 8,25 százalékos kamattal – ami most kifejezetten jónak számít -, akkor ő 172 134 forintot fog törleszteni. Amennyiben a kamatok idővel lecsökkenek az egy évvel korábbi szintre, akkor az új hiteligénylők 134 000 forintot fizetnek majd egy ugyanilyen kölcsönre. Ez a 38 000 forintos különbség pedig két évtized alatt bizony csaknem 9,1 millió forintra hízik.

Ismét eljöhet majd a hitelkiváltás aranykora

Ebben az esetben érdemes elgondolkodni egy hitelkiváltáson, ami bár 1-2 százalékos költséggel jár, még mindig jelentős pénzügyi előnyt eredményezhet.

Nézzünk egy konkrét példát:

Ha valaki most vesz fel 20 millió forint lakáshitelt 8,25 százalékos kamattal (20 éves futamidőre, fix kamattal, 450 000 Ft nettó igazolt jövedelemmel), akkor ő a szerződés alapján havi 172 134 forintot fog törleszteni a futamidő végéig, ami két évtized alatt 41 365 009 Ft teljes visszafizetést jelent.

Tegyük fel, hogy két év múlva (2025. február) a hitelkamatok jelentősen lecsökkennek, és elérhetővé válik az adós számára egy 5,96 százalékos kamatú, hitelkiváltás célú jelzáloghitel. (2022. február közepén éppen ennyi volt a Bankmonitor által vizsgált végig fix lakáshitelajánlatok átlagos kamatszintje.)

A példában szereplő adós 2 év alatt 4 130 216 forintot fog törleszteni, a fennálló tőketartozás pedig 19 203 182 forint lesz ekkor. Amennyiben a hitelt lecserélné, a végtörlesztésért pedig 1 százalékos díjat számol fel a bank, akkor ezek alapján a dolog 192 031 forint plusz költséget jelent majd, így ezt és a tőketartozást együttesen 19 395 213 forint hitelfelvétellel lehet megfinanszírozni.

Az új, 18 évre igényelt lakáshitel havi törlesztője ebben az esetben 146 611 forint lesz, a teljes visszafizetés pedig végül 31 668 011 forintra jön ki.

Ez két dolgot eredményez:

• Az adós kiadás havi szinten 25 523 forinttal csökken 18 éven keresztül. (Az eredeti futamidő így nem változik.)
• Összességében a régi és az új hitel teljes visszafizetése 20 év alatt 35 798 227 forint lesz (4 130 216 + 31 668 011 Ft), vagyis 5 566 782 forinttal csökken a teljes időre számított kiadás.

A hitelkiváltásnak van azonban még egy plusz költsége: az új hitel igényléséhez szükséges értékbecslés, a szerződés közjegyzői okiratba foglalása és a földhivatali ügyintézés díja a példánkban szereplő hitelnél 130 000-150 000 forint kiadást is jelenthet. Ez természetesen némileg csökkenti a hitelkiváltással elérhető pénzügyi előnyt.

Van káros mellékhatása egy lakáshitel kiváltásnak?

Az egyértelmű pénzügyi előny mellett mindenképpen célszerű körbejárni azt is, hogy lehet-e káros mellékhatása egy hitelkiváltásnak?

Jelentős mennyiségű lakástakarékpénztári (LTP) megtakarítás jár le például mostanában, ezeket pedig sok esetben egy meglévő lakáshitel elő- vagy végtörlesztésére fordítják. Már csak azért is, mert a fogyasztóbarát lakáshitelek LTP-ből költségmentesen törleszthetők elő, ami átlagosan néhány tízezer forint megtakarítást eredményezhet. Jó hír, hogy egy meglévő lakáshitel akár fogyasztóbarát lakáshitellel is kiváltható, így a hitelcsere miatt nem vész el ez a lehetőség.

A gyermekvállalást tervező családok számára kritikus kérdés, hogy a hitelkiváltás miatt vajon nem veszítik-e el a gyerekek után járó jelzáloghitel-csökkentés lehetőségét, hiszen a második gyermek érkezésekor 1 millió forinttal, míg a harmadiknál további 4 millió forinttal farragható le a fennálló lakáshitel tőketartozása. Jó hír, hogy a jelzáloghitel-csökkentés a kiváltási célú hitelekre is vonatkozik, amennyiben az eredeti hitel megfelelt a tartozás-csökkentés feltételeinek és az új hitel nem haladta meg a kiváltott hitel összegét. (Vagyis a kiváltáson felül nem vettünk fel plusz összeget.)

Érdemes előre felkészülni

A lakáshitel kamatok alakulását nehéz előre megjósolni, ám az ezt közvetve befolyásoló mutatók (pl.: BIRS, BUBOR) alakulása azt jelzi előre, hogy érdemes lehet felkészülni egy jövőbeni hitelkiváltás lehetőségére. Azért célszerű előre gondolkodni, mert a sikeres hitelkiváltás alapvető feltétele, hogy az igénylés időpontjában hitelképesek legyünk, vagyis rendelkeznünk kell megfelelő összegű jövedelemmel és legalább három hónapos folyamatos munkaviszonnyal. Ez utóbbival kapcsolatban fontos, hogy ne álljunk próba- vagy felmondási idő alatt.

Természetesen a hitelkiváltás feltétele az is, hogy a meglévő hitelünkkel ne legyünk elmaradásban, de a rossz adósokat tartalmazó KHR adatbázisban való jelenlét is kizáró ok.

Forrás: Bankmonitor

A jelenlegi magas infláció az életünk minden területén érezteti a hatását, például komoly hatással van arra is, hogy mekkora törlesztőrészletet merjünk bevállalni egy esetleges hitelfelvételnél. Mutatjuk, miről van szó.

A tavalyi évet erősen meghatározta a magas infláció: a KSH adatai alapján 2022. decemberében az éves áremelkedés 24,5 százalék, míg a tavalyi éves átlagos drágulás 14,5 százalék volt. Ilyen árváltozás már érdemben befolyásolja a háztartások pénzügyi helyzetét, így a hiteligényléseiket is.

Sokat hallani arról, hogy magas infláció mellett érdemes sok terméket még akár hitelből is megvásárolni, mert a drágulás meghaladja a kölcsön költségeit. Ez az alapfelvetés teljesen igaz, azonban nem véletlenül intenek mindenkit óvatosságra a szakértők. A magas fogyasztói árindex ugyanis negatívan befolyásolhatja a hitelképességünket.

Hogyan határozzuk meg a törlesztésre elkölthető összeget?

Egy hitel felvétele előtt alaposan át kell gondolnunk, hogy mekkora törlesztőt tudunk bevállalni. Ehhez össze kell szedni a rendszeres havi bevételeink és kiadásaink összegét, ez alapján meg tudjuk határozni, hogy nagy biztonsággal mekkora törlesztőrészletet tudunk kifizetni úgy, hogy az életszínvonalunk érdemben nem változik. (Érdemes valamekkora ráhagyással kalkulálni a kiadásoknál, ezzel lenne elegendő bevételünk egy váratlan kiadás megfizetésére is.)

Ha például 500 ezer forintot keresünk, amiből 100 ezer forint törlesztőt vállalunk be, a fizetésünk 10 százalékára pedig biztonsági tartalékként tekintünk, akkor ez azt jelenti, hogy 350 ezer forintunk marad a mindennapi kiadásainkra.

Miért lényeges a magas infláció?

Itt lép a képbe az infláció, az ugyanis megmutatja, hogy a mindennapi kiadásaink milyen mértékben emelkedhetek. Amennyiben például egy évvel korábban végeztük el a fenti kalkulációt, akkor bizony a megszokott árucsomag jelentős drágulásával kellett szembenéznünk. A tavaly decemberi áremelkedés 24,5 százalékos volt, ha ezt vesszük alapul, akkor egy év alatt a példában szereplő 350 ezer forintos havi kiadásunknak 435 750 forintra kell nőnie ahhoz, hogy ugyanazt az árumennyiséget meg tudjuk vásárolni.

Jól látható, hogy a biztonsági tartalék eltűnt, sőt komoly dilemmába kerülhetünk: a kölcsönünk törlesztését fizessük ki, vagy a fogyasztásunkat mérsékeljük. Ebben a helyzetben nyilván a fogyasztás mérséklése lehet a logikus lépés – legalábbis egy bizonyos szintig -, ugyanis a kölcsön nem fizetése komoly gondokhoz, szélsőséges esetben a fedezetként felajánlott ingatlan értékesítéséhez vezethet.

Éppen ezért érdemes óvatosabban kalkulálni a jelenlegi hitelfelvétel előtt állóknak is, mivel az infláció előreláthatóan ebben az évben még magas marad. A korábbi példában szereplő kalkulációnál például – egy az előző évhez hasonló áremelkedést feltételezve – érdemes lehet a 100 ezer forint helyett csak 70 ezer forint törlesztőt bevállalni. Ez természetesen érdemben mérsékelheti a felvehető kölcsönösszeg nagyságát is. (A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján 100 ezer forint törlesztőrészlet 11,8 millió forint 20 éves futamidejű lakáshitel felvételéhez lenne elegendő, 70 ezer forintos törlesztőrészlet ugyanakkor már csak 8,3 millió forint kölcsön felvételét tenné lehetővé.)

Érdemben csökkent a kiskereskedelmi fogyasztás

A magas infláció már kezd lecsapódni a lakosság magatartásában is: a KSH adatai alapján a kiskereskedelmi forgalmának naptárhatástól megtisztított volumene 3,9 százalékkal csökkent. Ezen belül az élelmiszer-kiskereskedelem 8,3 százalékkal, míg a nem élelmiszer-kiskereskedelem 0,4 százalékkal mérséklődött. Ugyanakkor az üzemanyag-kiskereskedelem 1,3 százalékkal bővült.

Vagyis a magas infláció már érezteti a hatását: a családok ott spórolnak, ahol tudnak, ez pedig jelen esetben a fogyasztásuk lehet. Természetesen a bérek emelkedése kompenzálni tudja valamelyest az áremelkedést – részben ezért is maradt el a fogyasztás visszaesése a pénzromlás mértékétől -, ugyanakkor az átlagbér emelkedése novemberben elmaradt az inflációtól és előreláthatóan nem volt ez másképp decemberben sem. (Emiatt a családok reáljövedelme, vagyis pénzük vásárlóereje csökken, ennek mértéke novemberben 4,2 százalék volt.)

A hiteladósoknak azonban azt mindenképpen figyelembe kell venniük, hogy a törlesztőrészlet összege fix – legalábbis adott kamatperióduson belül. A fogyasztást lehet mérsékelni, ezáltal menedzselhető a költségvetés, a hitel fix törlesztőrészletét azonban ki kell gazdálkodni a nehezebb körülmények között is minden hónapban.

Forrás: Bankmonitor

Töretlen a budapesti panelek népszerűsége, a lassuló ingatlanpiacon is gyorsan és jó áron találnak új tulajdonosra a lakótelepi otthonok a Duna House értékesítési adatai szerint. Tavaly a Fehérvári úti lakótelepen költöttek a legtöbbet a vásárlók, itt átlagosan majdnem 900 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. Ár szempontjából Havanna és Óhegy jelenti a legjobb befektetést, e területeken 571-607 ezer forintos négyzetméteráron is megoldható az otthonteremtés.

A Duna House szerint a kiszámítható fenntartási költségük miatt egyre kedveltebb panellakások értékesítési ideje a gyengébb második fél évben sem nőtt. A Duna House 2022-es negyedik negyedéves adatai alapján átlagosan 2 hónapnál kevesebb időre volt szükség a sikeres tranzakciózárásig régiótól függetlenül.

Budapest legdrágább és legolcsóbb lakótelepei

A fővárosi lakótelepeken 2022-ben a 2021-es év átlagos négyzetméteráraihoz képest 19-54 százalékpontos áremelkedést mértek. A 2021-es árszinthez képest a legnagyobb mértékben a Bécsi úti (54 százalék), az újpalotai (40 százalék), valamint a gazdagréti lakótelep lakásainak négyzetméterárai emelkedtek.

Tavaly a Fehérvári úti lakótelepen költöttek a legtöbbet a vásárlók: átlagosan majdnem 900 ezer forint volt az ár négyzetméterenként az ingatlanközvetítő adatai szerint, míg 2021-ben még 650 ezer forint.

Közel azonos árakon juthattak a vásárlók panellakáshoz Gazdagréten, míg a Bécsi úton és Vizafogón az átlagos négyzetméterárak 805-850 ezer forint között alakultak. Ár szempontjából Havanna és Óhegy jelenti a legjobb befektetést, e területeken 571-607 ezer forintos négyzetméteráron is megoldható az otthonteremtés. A népszerűségi lista a tavalyi év első feléhez képest átrendeződött, Újpalota és Újpest mellett a Füredi úti lakótelepen kínált lakások voltak a legkeresettebbek az év második felében.

Panellakás 60 millió forintért

A legmagasabb eladási árú panellakásokat 2022-ben Budapest III. kerületében értékesítette a Duna House, ahol több ízben 60 millió forintos vételár felett zárult a tranzakció. Megjegyezték, hogy már a milliós négyzetméterárat meghaladó kategória sem meglepő a panellakások között, egy 36 négyzetméteres, jó állapotú és elhelyezkedésű lakás a XIII. kerületben például 39 millió forintért kelt el.

Hogyan hitelezik a bankok a paneleket?

A budapesti és a nagyvárosokban található panellakásokat szívesen hitelezik a bankok. Ennek egyik oka, hogy mivel nagy számban találhatók a piacon egymáshoz nagyon hasonló ingatlanok, esetükben viszonylag könnyű megbecsülni a forgalmi értéket. A becsült forgalmi érték maghatározása azért kulcskérdés, mert a bankok ennek legfeljebb 80 százalékáig hiteleznek, vagyis 20 százalékot mindenképpen önerőként kell előteremtenie az adósnak.

Forrás: Bankmonitor

Nagyot fordult a világ: 2018-ban még a legnépszerűbb konstrukció volt, ma egyre több bank kivezeti a kínálati palettájából az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelt. De mi ennek a változásnak az oka? A Bankmonitor szakértői ennek jártak utána.

Megváltozott a hitelpiac az elmúlt években, ez pedig nem csak a kamatok jelentős emelkedésén mérhető le. Egyes kölcsönök népszerűsége drasztikusan csökkent, bizonyos megoldásokat pedig már nem is kínálnak a bankok.

Valami hasonló történt az 5 évig fix kamatozású lakáskölcsönnel kapcsolatban is. 2018. év elején még ez a típus volt a legnépszerűbb a jelzáloghitelek között az MNB kimutatása alapján.

Sőt, egyre kevesebb pénzintézetnél érhető el ez a megoldás: egy éve a Bankmonitor által vizsgált pénzintézetek közül még kilencnél volt elérhető 5 évig fix kamatozású piaci jelzáloghitel, jelenleg már csak hat bank forgalmaz hasonló kölcsönt. (Az MKB Bank és a Budapest Bank összeolvadásából eredő változás hatását a vizsgálat során a Bankmonitor szakértői nem vették figyelembe.)

• 2022. október végétől az OTP Bank vezette ki az 5 évig fix kamatozású piaci lakáshiteleit.
• 2023. február 1-től az MKB Bank függeszti fel az 5 éves kamatperiódusú piaci jelzáloghiteleit.
• Szintén idén februártól a Takarékbanknál sem lesz elérhető 5 éven át fix kamatozású piaci lakáshitel.

Semmi nem történik véletlenül, a Bankmonitor szakértői szerint több ok vezetett a kérdéses hiteltípus hanyatlásához.

Drágábbak, mint a kiszámíthatóbb kölcsönök

A jelenlegi, különleges gazdasági helyzetben egyes alap pénzügyi igazságok is megborultak: ilyen például az a kitétel, hogy hosszabb futamidőre magasabb éves hozam várható el. Jelenleg ugyanis a rövid távon érzékelhető magasabb bizonytalanság miatt az 1-5 éves futamidejű pénzpiaci hozamok egy évre lebontva magasabbak, mint a 10-20 éves futamidő alatt elérhető éves nyereség.

A pénzpiaci hozamok befolyásolják a hitelkamatokat is, hiszen a bankok is valamilyen mértékben a piacokról szereznek forrást a kölcsönök mögé. Ha a rövidebb időre fixált kamatozású kölcsönök forrása drágább, akkor a kamat is magasabb lesz.

Ezt legjobban a jelenleg elérhető legolcsóbb kölcsönök kamatával lehet szemléltetni. A Bankmonitor szakértői egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű hitelt vettek példaként, ahol az adós jövedelme havi nettó 600 ezer forint.

A legolcsóbb ajánlatok különböző kamatperiódusok esetén:

• 5 éves kamatperiódust választva a kölcsön kamata 9,15%, míg a havi törlesztőrészlet 183 790 forint lenne. 20 év alatt összességében 44 242 225 forintot kellene visszafizetni a banknak.
• Az egy évtizeden át fix kamatozású megoldást választva a hitel kamata 8,10%, a havi törlesztőrészlet pedig 170 224 forint volna. A kölcsön lejáratáig 40 950 870 forintot lenne a teljes visszafizetendő összeg.
• A futamidő végéig fix kamatozású lakáshitel kamata 8,25%, a havi fizetni való pedig 172 134 forint. Összességében a kölcsönre 41 410 842 forintot kell kifizetnie az adósnak.

Magasabb a kamatváltozás kockázata

Amellett, hogy drágábbak, még magasabb kockázatot is rejtenek az 5 éves kamatperiódusú hitelek. A kamat ugyanis 5 évente az aktuális piaci viszonyoknak megfelelően megváltozhat, ez azt jelenti, hogy ezen kölcsönök kamata 5 év múlva akár meg is emelkedhet.

Ezzel szemben a 10 éves kamatperiódusú kölcsönök kamata egy évtizeden át változatlan szinten marad, míg a fix kamatozású megoldások kamata nem is módosulhat a futamidő alatt.

Kisebb hitelösszeg érhető el rövid kamatperiódus mellett

Arról sem szabad megfeledkezni, hogy jelenleg a bevállalható törlesztőrészletet a jogszabály is szabályozza: a JTM előírás alapján az igénylők fizetésének csak egy meghatározott részét lehet a kölcsön részleteire fordítani. Márpedig ez az arány függ a kamatfixálás hosszától is.

5 éves kamatperiódus esetén a jövedelem 35%-a, míg legalább 10 évig fixált kamatozású hitel esetén legfeljebb a fizetés fele fordítható a kölcsön törlesztésére.

Mit jelent ez a szabály egy nettó 400 ezer forintos fizetéssel rendelkező család esetében?

• Az 5 éves kamatperiódusú kölcsönre elkölthető törlesztőrészlet 140 ezer forint. Ez 15,3 millió forint 20 éves futamidejű kölcsön felvételéhez elégséges.
• Az egy évtizeden át fix kamatozású kölcsön törlesztőrészlete legfeljebb 200 ezer forint lehet. Ez 23,3 millió forint 20 éves futamidejű kölcsön igénylésére lenne elegendő.

Vagyis mintegy 8 millió forinttal emelkedik a jogszabály alapján igényelhető összeg a hosszabb kamatperiódus választása miatt.

A pénzintézetek számára mindegy, vagy mégsem?

A bankok nyeresége szempontjából szinte mindegy melyik konstrukciót igénylik az érdeklődők: nagyon leegyszerűsítve ugyanis a hitelek kamata a banki költségekből, valamint az arra ráépülő profit marge-ból áll össze.

Ugyanakkor vannak emellett olyan szempontok, amelyek miatt a kamatperiódus nagyon is lényeges a bankok számára is. A kiszámítható, hosszú ideig fix törlesztőrészlettel rendelkező ügyfelek a jövőben kisebb eséllyel kerülnek problémás helyzetbe, hiszen a törlesztőrészlet nem emelkedhet. (Természetesen a jövedelem elvesztése, vagy más anyagi gond még problémát okozhat.)

Ráadásul az utóbbi időben tapasztalt kamatemelkedések a bankoknak is nagyon fájtak: a kamatstop intézménye ugyanis megvédi a korábban igényelt változó kamatozású és az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelek adósait a drágulás hatásától. A bankok ezért nem kapnak kompenzációt, vagyis ez az ő szemszögükből a nyereség csökkenését eredményezi.

Azért lehet előnye is a rövid kamatperiódusnak

Akkor érheti még meg rövidebb időre fixált kamatozású kölcsönt választani, ha azt gondoljuk, hogy a jövőben a piaci kamatszint esni fog. Egy gyorsan átárazódó hitel esetében ez azt is jelenti, hogy a korábban felvett kölcsön kamata is hamarabb csökkenésnek indulhat.

Márpedig a jelenlegi környezetben minden hitel drága – legalábbis az elmúlt évek kamatszintjéhez képest -, aki most hosszú időre fixált kamat mellett vesz fel kölcsönt, az ezt a magas kamatszintet fixálja be. Ebből a szempontból logikusnak tűnhet egy rövidebb kamatperiódusú konstrukció választása.

A piaci környezet jövőbeni alakulására azonban nincs garancia: lehet, hogy még 5 év múlva is magasak lesznek a kamatok. Hiszen elképzelhető, hogy a piaci helyzet normalizálódik, ám az is előfordulhat, hogy a kamatforduló idejére újabb gazdasági nehézség köszönt be.

Mindezeket mérlegelnie kell azoknak, akik jelzáloghitelt szeretnének igényelni. Szerencsére még mindig számos pénzintézet kínál 5 évig fix kamat mellett lakáskölcsönt, vagyis ez az opció sem szűnt meg teljes egészében.

Forrás: Bankmonitor

A JTM, vagyis a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató ismerete elengedhetetlen, ha bármilyen hitel igénylése előtt állsz. Tudd meg, miért lényeges, és miként kalkulálj vele.

Mi a JTM?

A bankok a hitelbírálat részeként kötelesek figyelembe venni a JTM szabályt, amely a leendő ügyfelek szempontjából is kritikus lehet, ugyanis jelentősen befolyásolja a nyújtható kölcsön mértékét.

A JTM rövidítés a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatóra utal, amivel adósságfék néven is találkozhatsz. Ez megmutatja, hogy az hiteligénylő jövedelmének maximálisan mekkora része fordítható a törlesztésre. A mutató maximális mértékét a jegybank határozza meg, célja a túlzott eladósodás kockázatának csökkentése.

A szabály alkalmazásánál a bankoknak figyelembe kell venniük az igénylők minden meglévő tartozását, ez alól a hitelkártya és a folyószámla hitelkeret sem kivétel, akkor sem, ha nincsenek kihasználva.

A törlesztésre fordítható összeg nagysága függ a nettó igazolt jövedelem nagyságától, de más érték vonatkozik a fedezetlen kölcsönökre, illetve a jelzáloghitelekre. Ingatlanfedezet mellett adható kölcsönök esetében a hitel kamatperiódusa is számít.

Mekkora a JTM 2023-ban?

A fedezetet nem igénylő kölcsönök – ilyen például a személyi hitel és Babaváró kölcsön is – esetében, amennyiben az igénylő havi nettó jövedelme 500 ezer forintnál alacsonyabb, annak legfeljebb 50 százaléka fordítható adósságszolgálatra, míg félmillió forintot elérő vagy meghaladó bevételnél 60 százalék a felső határ.

A JTM korlát szerint tehát egy 300 ezer forintos nettó jövedelemmel igényelt személyi kölcsön esetén elméletileg 150 ezres törlesztőig nyújtózkodhatunk, míg havi nettó 500 ezer forintos fizetéssel ez az érték 300 ezer forint is lehet (amennyiben nincsen más törlesztendő hitel).

Jelzáloghitelek esetén picit komplikáltabb a képlet. Ha az igénylő(k) jövedelme fél millió forint alatti, akkor 5 évnél rövidebb kamatperiódusú kölcsön esetén a jövedelem 25 százalékáig, 5 évet elérő, 10 évnél rövidebb kamatperiódus esetén 35 százalékáig, illetve legalább 10 éves kamatperiódus vagy végig fix kamatozású konstrukció esetén 50 százalékáig terhelhető törlesztőrészletekkel.

Ha az igénylők havi összjövedelme eléri, vagy meghaladja a nettó 500 ezer forintot, akkor 5 évnél rövidebb kamatperiódusú kölcsön esetén a fizetés 30 százalékáig, 5 évet elérő, 10 évnél rövidebb kamatperiódus esetén 40 százalékáig, illetve legalább 10 éves kamatperiódus vagy végig fix kamatozású konstrukció esetén 60 százalékáig terhelhető törlesztőrészletekkel.

Mi a teendő, ha nem elég a jövedelem?

Ha a hiteligénylésnél jövedelmed kevésnek bizonyul a kívánt hitelösszeghez, akkor sincs minden veszve. Ha a hitelösszeg nem csökkenthető, érdemes lehet bevonni egy adóstársat az ügyletbe, aki lehet például szülő, közeli családtag, élettárs, barát is. Ebben az esetben ugyanis a JTM számításnál figyelembe vett jövedelem magasabb lesz: a két igénylő fizetése összeadódik, ezáltal több törlesztőt fog elbírni.

Fontos, hogy az adóstárs és társigénylő szintén saját vagyonával felel a tartozásért, így ha a fizetésben valamilyen probléma állna fenn, szintén kötelezhető a törlesztésre.

Adóstárs bevonása nélkül a futamidő meghosszabbítása jöhet szóba. Ezzel csökkenthetők a törlesztőrészletek, ugyanakkor ezzel a lépéssel tovább használjuk a bank pénzét, a hitel hosszabb ideig kamatozik, vagyis összességében többet kell majd visszafizetnünk a kölcsönért.

Forrás: Bankmonitor

Az elmúlt évben a lakáshitelek folyamatosan drágultak, ugyanakkor az albérletben élők sincsenek könnyű helyzetben, a lakhatásért kifizetett díj is lényegesen emelkedett. De megéri anyagilag albérletből saját lakásba költözni? A kérdés megválaszolásához nagyon lényeges szempont lehet, hogy az albérleti díjból mekkora hitelösszeg törlesztőrészletét tudnánk megfizetni.

Albérletből saját lakásba költözni, ez nagyon sok magyar vágya. A helyzet nem olyan egyszerű, ugyanis a legtöbb esetben az albérletben élőknek nincs elegendő megtakarításuk egy saját lakás megvásárlásához. Természetesen a hitelfelvétel még mindig ott van lehetőségként, ugyanakkor számolni kell a kölcsönhöz kapcsolódó kiadásokkal, azaz a törlesztőrészlet nagyságával is.

Nem kerülnek azonban feltétlenül rosszabb helyzetbe az albérletben élők a lakásvásárlással, ugyanis megspórolhatják az albérleti díjat. Ebből a szempontból a legfontosabb kérdés, hogy mekkora hitelösszeg törlesztőrészletének fizetésére lenne elég a felszabaduló albérleti díj.

Dráguló lakáshitelek, emelkedő albérleti díjak

Nem mehetünk el amellett szó nélkül, hogy a hitelkamatok érdemben emelkedtek az elmúlt időszakban. 2021. decemberében a legolcsóbb fix kamatozású lakáshitelt 4,55 százalékos kamat mellett lehetett felvenni. Tavaly decemberben ennél jóval drágábban, 8,25 százalékos kamat mellett lehetett igényelni lakáscélú jelzáloghitelt.

Ugyanakkor az albérleti díjak is emelkedtek, a KSH-Ingatlan.com lakbérindex decemberi adatai alapján egy év alatt 20,2 százalékkal emelkedtek hazánkban átlagosan az albérleti díjak. 2022. decemberében 112-217 ezer forint között alakulnak a havi átlagos albérleti díjak. (A magasabb érték Pest régióban, míg az alacsonyabb Észak-Magyarországon jellemző adat.)

Nem mindegy azonban melyik bankot választjuk, az egyes pénzintézetek ajánlatai között ugyanis óriási különbségek lehetnek. A 217 ezer forintos törlesztőrészlet 2022. decemberében a legolcsóbb pénzintézet esetén 25,4 millió forint összegű 20 éves futamidejű kölcsönre volt elegendő. A legdrágább banknál viszont már csak 20,5 millió forint törlesztőrészletét fedezné a kérdéses albérleti díj. Vagyis 4,9 millió forinttal kisebb összegre lehetett elegendő ugyanaz a törlesztőrészlet egy rossz döntés miatt.

A hiteligénylés feltételeiről se feledkezzünk meg

Nem kapjuk meg feltétlenül a kölcsönt akkor sem, ha a hitel törlesztőrészlete alacsonyabb a korábbi albérleti díjunknál. Meg kell felelnünk a pénzintézet bírálati elvárásainak.

A jövedelmünk terhelhetőségére is van például elvárás: a jogszabály alapján az 500 ezer forint alatti fizetéssel rendelkezők a legfeljebb a jövedelmük felét fordíthatják jelzáloghitelük törlesztésére amennyiben a kölcsön kamata legalább egy évtizeden át fixált. (Ennél ráadásul a bankok még szigorúbbak is lehetnek, kevesebb hitelt adva az adott jövedelem mellett.)

Hiába haladja meg az általunk eddig fizetett albérleti díj a hitel törlesztőrészletét, ha a kölcsönre kifizetett összeg a bank előírásai alapján túl magas, akkor nem kaphatjuk meg a kért hitelt.

Szükséges a kölcsön igényléséhez egy megfelelő ingatlan is fedezetként. Ez jellemzően a megvásárlásra kinézett ház szokott lenni. Ugyanakkor a lakást el kell fogadnia a banknak fedezetként, azaz megfelelő értékűnek kell lennie, rendezett tulajdoni viszonyokkal kell rendelkeznie, illetve lényeges az is, hogy milyen jogok, terhek kapcsolódnak hozzá.

Emellett meg kell felelni a bank általános elvárásainak is: nem mindegy például milyen ágazatban dolgozunk, mióta vagyunk a jelenlegi munkahelyünkön, mi a legmagasabb iskolai végzettségünk.

Ebből is látható, hogy hitelt felvenni egyáltalán nem egyszerű dolog, érdemes független szakértőhöz fordulni, aki segít a bank kiválasztásában és a hiteligénylés teljes folyamata során is támogat minket.

Forrás: Bankmonitor

Bruttó 563 600 forint volt az átlagkereset 2022 novemberében, ez kedvezmények nélkül havi nettó 374 800 forintot jelent. Az átlagkereset eszerint jelentősen emelkedett egy év alatt, de vajon mire elég ez a pénzösszeg? Ha az inflációt, vagy éppen a hitelkamatokat nézzük, akkor a helyzet már nem is annyira rózsás.

A KSH adatai alapján 563 600 forint volt a bruttó átlagkereset 2022 novemberében. A kedvezmény nélküli nettó átlagbér 374 800 forint, míg a kedvezményekkel számolt átlagfizetés 387 800 forint volt. A bruttó és a kedvezmény nélküli átlagfizetés eszerint 16,8 százalékkal emelkedett egy év alatt. Ez alapján sokkal jobb helyzetben vannak a munkavállalók, mint egy évvel korábban. A helyzet azonban nem ilyen egyszerű.

Mekkora hitel törlesztésére elég az átlagbér?

Fontos szempont lehet a lakásvásárlásnál, a felújításnál vagy éppen autóvásárlásnál, hogy mekkora összegű kölcsönt kaphatunk a jövedelmünk alapján. Eszerint a 2022. novemberi kedvezmény nélküli átlagbérből legfeljebb 22,5 millió forint 20 éves futamidejű lakáshitelt és 10 millió forint 7 éves futamidejű személyi kölcsönt lehetett tavaly novemberben felvenni. (A kalkuláció során a Bankmonitor szakértői abból indultak ki, hogy a jövedelem fele fordítható a kölcsön törlesztésére.) A személyi hitel esetében ki kell hangsúlyozni, hogy a 10 millió forintnál nagyobb összeget nem is lehet igényelni.

Kérdés ugyanakkor, hogy hitelfelvétel szempontjából a bérek jelentős emelkedése vajon képes volt-e kompenzálni az ezt megelőző időszak hiteldrágulását? A válaszhoz tudni kell, hogy míg 2022 novemberében a legjobb esetben 7,89 százalékos kamattal találhattunk lakáshitelt, addig egy évvel korábban a 4,97 százalékos kamat volt a legkedvezőbb a piacon. A kettős változásnak összességében negatív volt a hatása, ugyanis 2021. őszének végén 24,3 millió forint lakáshitelre lehetett elegendő az átlagbér. Vagyis 1,8 millió forinttal csökkent a felvehető lakáshitel maximális összege!

A személyi kölcsönök is drágultak az elmúlt évben: 2021 novemberében a legolcsóbb személyi hitelnek 6,89 százalékos volt a kamata, míg egy évvel később már 13,35 százalék volt ugyanez. Az igényelhető összeg ugyanakkor nem változott, mindkét esetben elegendő lehetett a maximális 10 millió forint felvételére az átlagbér.

Forrás: Bankmonitor

Amikor lakáshitelt tervezünk felvenni, akkor az első kérdés mindig az, hogy egyáltalán hitelképesek vagyunk-e, és ha igen, mekkora összegre számíthatunk, illetve ennek mennyi lesz majd a havi törlesztője. A felvehető hitel összegét illetően azonban sokan nem kalkulálnak reálisan, így csak akkor szembesülnek a tényleges lehetőségeikkel, amikor bankhoz vagy hitelközvetítőhöz fordulnak. Mutatjuk, mi téveszt meg sokakat.

Ahhoz, hogy valakit hitelképesnek találjon a bank, természetesen megfelelő jövedelemmel kell rendelkeznie, különben aligha volna képes fizetni a törlesztőrészleteket. Fontos azonban, hogy igazolt jövedelemre van szükség, így például egy szerződés nélkül kiadott ingatlan bérleti díját, vagy a bejelentett bér mellé „zsebbe” kapott pénz egyik bank sem fogja figyelembe venni. A legális bevételek közül sem feltétlenül segít mindegyik, a gyerektartás például hiteloldalon nem számít jövedelemnek, míg a GYED és a GYED elfogadása bankonként nagyon eltérő.

Hasonló a helyzet a cafeteriával is, hiszen van bank, ami teljes egészében elfogadja ezt elsődleges jövedelemként, míg máshol csak másodlagos jövedelemként számolnak vele, de arra is van példa, hogy egyáltalán nem veszik figyelembe. (A hitelképesség feltétele, hogy az elsődleges jövedelem elérje a minimálisan elvárt összeget, amennyiben ez teljesül, akkor veszik figyelembe az esetlegesen meglévő másodlagos jövedelmeket is.)

Nem csak az igazolt nettó jövedelem összege befolyásolja azonban a hitelképességet, hanem az is, hogy ez bankszámlára érkezik, vagy esetleg készpénzben kapja meg azt valaki. Ez utóbbit míg korábban több bank is gond nélkül hitelezte, most lakáshitelt és fedezet nélküli kölcsönt sem nagyon adnak rá, legfeljebb akkor, ha saját vállalkozásából veszi ki ily módon valaki a jövedelmét.

A külföldi keresetekkel kapcsolatban sem egyszerű a helyzet: vannak bankok, amelyek bármelyik EU-s országból elfogadnak jövedelmet (sőt még az angliai, a svájci, a norvég, az izraeli, a lichtensteini és az izlandi munkabér sem jelent gondot számukra), de olyan is akad, ahol kizárólag magyar jövedelemmel számíthatunk sikerre. A dolog már csak azért sem mindegy, mert a külföldi jövedelmek jellemzően magasabbak, így aztán a felvehető hitelösszeg is nagyobb lehet.

Csalóka az adósságfék szabály

Sokat olvashatunk az úgynevezett adósságfék szabályról, ami meghatározza, hogy adott összegű jövedelemmel mekkora havi törlesztő vállalható be, ami közvetve befolyásolja a felvehető hitel összegét is. Eszerint 500 ezer forint nettó jövedelem alatt a kereset legfeljebb 50 százaléka fordítható hitelszolgálatra, míg félmillió forinttól 60 százaléknál ránt be az adósságfék. (Ez a legalább 10 éves kamatperiódusú és végig fix kamatú hitelekre igaz, míg rövidebb kamatperiódusokra szigorúbb szabályok vonatkoznak.) Ez alapján egy 400 ezer forintos nettó bér akár 200 ezer forint havi törlesztőt is „elbírhat”, ami 20 éves futamidőre – végig fix kamattal – akár 22 millió forint lakáshitel felvételéhez is elegendő lehet. A realitás azonban jelenleg nem ez.

A bankok a hitelbírálat során ugyanis egyre kevésbé mennek el a jogszabály adta határáig, pontosabban elmennek, ám előtte a nettó jövedelmet valamekkora összegű megélhetési költséggel csökkentik. Hogy pontosan mennyivel, az bankonként nagyon különböző, de egy a bankok gyakorlatát jól ismerő hitelközvetítő például tud segíteni ezzel kapcsolatban.

Vannak pénzintézetek, amelyek egyszerűen szigorúbb JTM-korlátot – jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató, ami az adósságfék hivatalos neve – alkalmaznak, például egy lakáscélú hitel esetében az 50 és 60 százalékos felső határ helyett 40, illetve 50 százalékig mennek csak el.

Mások ehelyett – vagy ezt kiegészítve – statisztikai adatok alapján működő kalkulátorral becsülnek megélhetési költséget, ha pedig az igénylő ennél kisebb összeget ad meg, akkor az előbbit veszik alapul. A kalkulátorban természetesen számos paraméter megadható, így a végeredményt alapvetően befolyásolja például a családban lévő eltartottak száma. Vagyis a korábban megszokott önbevallás mind kevesebb esetben működik.

Más bank egyszerűbben számol, és gyerekszámtól függetlenül például 150 ezer forinttal csökkenti a nettó bevételt, de egy két gyerekes, két keresős család esetében nyugodtan lehet az aktuális minimálbérrel – 2023-ban 154 280 forinttal – csökkenteni a nettó jövedelmet a JTM-számítás előtt.

Mire számíthat egy kétgyerekes család?

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) 2022. I-III. negyedévi bérstatisztikái alapján messze Budapesten a legmagasabb a nettó átlagkereset (413 351 forint), amit Győr-Moson-Sopron (346 190 forint), Komárom-Esztergom (327 300 forint) és Fejér (323 550 forint) vármegye követ. A lista alsó helyein jelentősen lemaradva Nógrád (261 875 forint), Békés (249 939 forint) és Szabolcs-Szatmár-Bereg (238 420 forint) vármegyéket találjuk, vagyis a lista első és utolsó helyezettje között 42 százalék a különbség.

Egy átlagos jövedelmű, kétgyerekes család esetében tehát 476 840 – 826 702 forint nettó jövedelemmel lehet számolni, amit a bankok jellemzően az aktuális minimálbérrel (154 280 forint) csökkentenek, majd ezt követően számolnak JTM-et. Ez alapján a szóban forgó a kétkeresős budapesti család akár 403 453 ezer forintos havi törlesztőt is bevállalhatna, ami a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor számításai alapján jelenleg körülbelül 46 millió forint hitelösszegre volna elég használt lakás vásárlására, végig fix kamattal, 20 éves futamidőre.

Egy Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegyében élő átlagkeresetű családnál a két kereső átlagos jövedelmével 161 280 forint havi törlesztő vállalható, ami 18 millió forint hitelösszegre elég használt lakás vásárlására, végig fix kamattal, 20 éves futamidőre.

Fontos ugyanakkor megjegyeznünk, hogy az egyes bankok hitelajánlatai között óriási a különbség, így ugyanarra a hitelösszegre az egyik banknál többet, míg a másiknál kevesebbet kell fizetni. A különbség egy átlagos lakáshitel esetében havi több tízezer forint is lehet, ami a teljes futamidő alatt akár több millió forintra is hízhat.

Forrás: Bankmonitor

Mintegy 30 százalékkal kevesebb új építésű ingatlant vásároltak 2022-ben Budapesten, mint az ezt megelőző esztendőben, pedig az év eleje még jól indult. De olcsóbbak lesznek vajon emiatt az új építésű lakások, illetve többet lehet majd alkudni a vételárból? Ezekre is választ kapunk az OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép legfrissebb elemzéséből.

A megelőző évhez képest 2022-ben visszaesést láthattunk a budapesti újlakás-piacon. Bár az év eleje még erősen indult, köszönhetően a választások előtt kiáramló plusz jövedelmeknek, illetve a meglévő és új lakástámogatásoknak – ezen belül a Zöld Otthon Program keretében igényelhető kedvezményes lakáshitel hatása volt a legerősebb –, ám év végére már látványosan befékezett a piac.

Míg a januártól júniusig eladott mintegy 3800 új társasházi lakás még hozta a megelőző öt év átlagát, az év második felében már csak 2100 fővárosi újlakás talált gazdára. Ez pedig kevesebb még a 2020 első félévinél is, pedig akkor a Covid megjelenése miatt egy ideig gyakorlatilag lefagyott a piac. Az 5900-as összesített forgalom pedig éves szinten 30 százalékos csökkenést jelent.

Budapesti kedvenc kerületei

Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép kétlakásosnál nagyobb projekteket tartalmazó adatbázisa szerint 2022-ben minden negyedik új lakás (összesen 1550) a XIII. kerületben talált vevőre. 1060 darabbal a XI. kerületé a képzeletbeli ezüstérem, amelyet a IX. kerület követett 610 eladott ingatlannal. A három kerület együtt az összforgalom 54 százalékát adta.

Mindezek fényében nem meglepő, hogy a beruházók fantáziáját is sorrendben pont ez a három kerület mozgatta meg leginkább. A tavaly újonnan értékesíteni kezdett – a 2021-es volumenhez képest 15 százalékos csökkenést jelentő – 6350 új lakásból 1770 a XIII., 1330 a XI. és nagyjából 950 a IX. kerületben épül fel.

A Pest peremi, nagyrészt kertvárosi(as) kerületekben, az előző 2-3 évhez képest mintha alábbhagyott volna a beruházói aktivitás. A fejlesztők által nagyjából két éve felfedezett Soroksár (XXIII. kerület) mellett csak a XV. kerületben indult 100 lakás feletti új értékesítés.

Egyre kisebbek a projektek

A lakásszám és projektszám hányadosa, azaz az átlagos projektméret természetesen adottság függő. A 27 lakásos – a 2021-es 36-hoz képest látványosan kisebb – budapesti átlagos beruházás volumen alatt vannak jellemzően a kertvárosi területek (mindössze 3-4 lakás között például a XVI., XVII. és XVIII. kerületben), míg másik végletként, a IX. kerületben átlagosan 190, a XIII. kerületben pedig 84 lakásos társasházi fejlesztések indultak tavaly.

A lakásépítők növekvő megfontoltságát mutatja, hogy míg 2021-ben összesen 41 ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből 25 meghaladta a 100 lakásos volument, tavaly már csak 31 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 20 éri el a 100 lakásos méretet.

Több lakás épülhet, de lesz rájuk vevő?

A piac tehetetlenségéből adódóan, a lakásépítések számában idén még akár növekedést is láthatunk. Míg az OTP Jelzálogbank adatai szerint 2022-ben 6300 társasházi lakást adtak át Budapesten (ez nem egyenlő a használatba vételi engedélyekkel), addig 2023-ra 7100 megépülésére számítanak. Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője szerint ugyanakkor a növekedés nem vehető biztosra, mivel a piacot jellemző csúszások miatt év végére rendre százas nagyságrendű lakásátadás tolódik a következő évre.

Az idénre tervezett átadások számából toronymagas a XIII. kerület részesedése: az 1700 lakás a budapesti teljes volumen közel negyede. Nagyjából ezer lakásátadás várható a IX. kerületben, míg a III. és XIV. kerületben mintegy 700-700 darab. Mindemellett 2024-re is több mint négyezer lakás kerülhet ki a piacra, sőt, közel háromezret már 2025-2026-os átadással hirdetnek. Ez a szám az újabb és újabb projektek indításával pedig folyamatosan növekszik.

Noha az új lakásokat érintő lakásvásárlási támogatások 2023-ban is hozzáférhetőek maradnak, egy nyár végi bejelentéssel mindenesetre haladékot kaptak a beruházók a piacra lépésre, ugyanis két évvel, 2028 végéig kitolták a kedvezményes, 5 százalékos lakásáfa alkalmazhatóságát abban az esetben, ha az építési engedélyt 2024 végéig megszerzi a projekt. Így, ebben a jelenlegi, visszaeső kereslettel jellemezhető környezetben a kínálat időben „elhúzásával” nagyobb teret kaphat a piaci önszabályozás, azaz a lakásépítők kivárhatják az értékesítés elkezdéséhez kedvezőbb lehetőséget.

Az, hogy tavaly az új kínálat meghaladta a keresletet, negatív hatással volt az eladatlan lakáskészletre. A 2023. január elején elérhető, azonnal költözhető 640 darabos új lakáskészlet 2014 óta a negyedik legnagyobb féléves volumen. Aki rögtön költözne, továbbra is a XIII., XI. és VIII. kerületben találhat legkönnyebben ingatlant. Építés alatt állóból további 5100 darabos a fővárosi eladatlan készlet, ebből majdnem mindegy negyedik a XI. kerületben található.

Nem várható árcsökkenés

A kereslet megtorpanása és az összességében bizonytalanná váló piaci környezet ellenére sem látszanak jelek az újépítésű lakások árának mérséklődésére. A beruházók inkább kivárnak az értékesítés indításával, emellett jogosan bízhatnak abban, hogy az ősszel a lakáspiac slágertémájává váló rezsiteher-növekedés hatására összességében nagyobb szeletet tudnak majd kihasítani a piaci forgalomból az energiahatékony új lakások.

Kicsit nő az alku lehetősége

Ugyan egyre gyakoribb a minimális áralku lehetősége ebben a szegmensben is, ám jellemzően csak a nagyobb alapterületű, nagy terasszal rendelkező, vagy eleve rosszabb adottságú lakásoknál. Jelenleg, építés vagy tervezés alatt álló lakások közül választva, a 2024-es átadásúakra szűrve az OTP Jelzálogbank adatbázisát mintegy 1,5 millió Ft/m2 átlagár adódik Budapesten, ami egy év alatt 25 százalékos drágulást jelent. A legolcsóbb új lakásokat nagyjából 800 ezer forintos, míg a legdrágábbat négymillió forintot is meghaladó négyzetméteráron lehet ma megvásárolni.