Forrás: Bankmonitor, 2023.01.18.

Első ránézésre az ingatlan már nem tűnik olyan remek befektetésnek, mint az elmúlt időszakban, hiszen aligha várható, hogy ismét akár megduplázódjanak az eladási árak pár év leforgása alatt. A befektetés ennek ellenére még mindig az egyik leggyakoribb vásárlási cél.

Elsőre meglepőnek tűnhet, de 2022 decemberében a Budapesten használt lakást vásárlók több mint fele (53%) befektető volt, míg vidéken 33 százalék volt az arányuk. Ezzel pedig a vásárlási okok között toronymagasan vezet a befektetési cél (53%), amit követ a nagyobb (18%) és a kisebb lakásba (13%) költözés, az első lakás vásárlása (9%), a generációk különválása (6%) és a válás (1%). Budapesten ráadásul a befektetési célú vásárlások aránya még nőtt is 2021 decemberéhez képest, akkor ugyanis a vevők 46 százaléka adta meg ezt vételi okként.

Vidéken ugyancsak a befektetők aránya (33%) vezet – ami szintén magasabb az egy évvel korábbinál (29%) -, őket követik a nagyobb (18%), illetve a kisebb lakásba (13%) költözők.

Arányban több, számban kevesebb a befektető

Különösen érdekes a befektetők viszonylag magasa aránya úgy, hogy a megelőző négy évben jellemzően alacsonyabb volt ez az érték, egyedül 2018 decemberében volt pontosan ennyi, mint most.

Természetesen a magasabb arány nem jelent nagyobb számosságot, már csak azért sem, mert 2022 decemberére komolyan bezuhant a tranzakciósszám, a mindössze 6474 darab adásvétel novemberhez képest 19 százalékos, az előző év utolsó hónapjához képest pedig 43 százalékos csökkenést jelent. Így hiába lett magasabb a befektetők aránya, a számuk mégis jelentősen visszaesett a korábbiakhoz képest.

A befektetési cél vizsgálatakor nem csak a vásárlások, hanem az eladások arányát is célszerű megvizsgálni. Eszerint Budapesten az eladási okok között ugyancsak a befektetések értékesítése (36%) vezet, ami 4 százalékpontos emelkedés az egy évvel korábbihoz képest. Vidéken ugyanakkor jelentősen csökkent az értékesített befektetések részaránya (29%-ról 22%-ra), ezzel a második helyre szorult vissza az örökölt ingatlan értékesítése mögött (31%). Ez arra utal, hogy miközben a vidéki ingatlanpiacban sokan látnak még mindig jó beszállási lehetőséget, a befektetők még nem kezdték el bezsebelni az áremelkedés miatt értéktöbbletet.

Kik a befektetők?

A Duna House Barométer adataiból jól látható, hogy amikor nőnek a befektetési célú vásárlások és eladások, akkor ezzel együtt a vállalkozók aránya is magasabb, ami természetesen fordítva is igaz. Ez azért lehetséges, mert az átlag felett kereső alkalmazotti réteg mellett a vállalkozók adják a befektetői vásárlók jelentős részét.

2022 decemberében például a budapesti vásárlók 30 százaléka volt vállalkozó, ami 3 százalékponttal több mint egy évvel korábban, miközben az eladók között 42 százalék volt a részarányuk (ez 12 százalékpontos emelkedés az egy évvel korábbihoz képest). Vidéken valamelyest más a helyzet: itt vevői oldalon 27 százalékról 30 százalékra nőtt a vállalkozók aránya, de ami talán érdekesebb, az eladók között kevesebben vannak, részarányuk 33 százalékról 26 százalékra csökkent.

Mit keresnek a befektetési céllal vásárlók?

A befektetők átlagosan 58 millió forintért vásároltak ingatlant decemberben Budapesten, amelyek átlagos alapterülete 88 négyzetméter volt. Eközben a befektetők által értékesített ingatlanok átlagára 61,7 millió forint, az átlagos alapterület pedig 68 négyzetmétert tett ki. A vidéken vásárló befektetők decemberben 27,4 millió forintot költöttel átlagosan, az átlagos alapterület pedig 58 négyzetméter volt, miközben az értékesített befektetési ingatlanok átlagos értéke 42,3 millió forint, alapterülete pedig 80 négyzetméter volt.

Forrás: Bankmonitor, 2023.01.17.

Kevesen tudják, de már évente 417 ezer forintnyi törlesztőrészlet után kaphatnak állami támogatást az adófizető lakáshitelesek. Ilyen módon a teljes futamidő alatt igen jelentős összegekkel csökkenthető a bank felé saját zsebből visszafizetendő összeg. Ha eddig nem ismerted ezt a lehetőséget, akkor a legjobb helyen jársz!

Kevesen ismerik ezt a lehetőséget, de az egészségpénztárak/önsegélyező pénztárak révén jelentős mértékű állami támogatásban (személyi jövedelemadó-visszatérítésben) részesülhetnek a lakáshitelesek. Az alábbiakban bemutatjuk, mi változott 2023-tól, és mit kell tenned, ha szeretnéd kihasználni ezt a támogatást.

Egészségpénztár: egy támogatott öngondoskodás

Az egészségpénztári rendszer nagy népszerűségnek örvend Magyarországon: a szektor 2022 félévkor több mint 1,05 millió taggal büszkélkedhetett. A jegybank közzétételei szerint az egészségpénztári tagok egy főre jutó számlaegyenlege 2022 első félévében nagyjából 69 ezer forint volt, míg ugyanebben a hat hónapban fejenként átlagosan 29 ezer forint körüli jóváírás érkezett a számláikra.

Az egészségpénztárak fő vonzereje az elérhető állami támogatás: a pénztárak világában már megszokott módon az éves befizetések 20 százalékával megegyező mértékű személyi jövedelemadó-visszatérítést vehetnek igénybe a megtakarítók. A felhalmozott megtakarításukat meghatározott célokra fordíthatják, például egészségügyi kiadásokat, gyermekszületés kapcsán felmerülő kiadásokat, iskolai tanszereket finanszírozhatnak belőle.

A lakáshitel törlesztőrészlete is elszámolható

A lakáshiteleseknek különösen jó hír, hogy egy bizonyos szintig a jelzáloghitel-törlesztés is az elszámolható költségek közé tartozik. A jogszabály szerint a pénztári számláról lakáshiteltörlesztés céljából történő kifizetés lehetséges maximuma a tárgyév első napján érvényes havi minimálbér 15 százalékának megfelelő összeg. Mivel 2023 január 1-től 232 ezer forintra emelkedett a minimálbér, így a lakáshiteltörlesztésre fordítható egészségpénztári megtakarítás összege havi 34 800 forint.

Ebből könnyedén kiszámíthatjuk, hogy az 1 év alatt erre a célra kérhető kifizetés pontosan 417 600 forint. Ehhez nem kell más, mint rendelkezni egy egészségpénztári számlával, és elhelyezni rajta a később – a 180 napos várakozási idő letelte után – kivenni kívánt összegeket, esetünkben például havonta 34 800 forintot. Amennyiben a megtakarító fizet SZJA-t, akkor ezáltal a befizetései után 20 százalék adóvisszatérítésre jogosult, amelyet a következő adóbevallásában tud érvényesíteni. Aki például idén 417 600 forintot fizet be az egészségpénztári számlájára, 2024-ben 83 520 forint állami támogatásra számíthat, amelyet a NAV a pénztári számlájára utal majd.

A támogatás kihasználása némi papírmunkát is igényel: többek között be kell mutatni a pénztárnak a hitelszerződés másolatát, ki kell tölteni egy speciális igénylőlapot, illetve a törlesztést igazoló bankszámlakivonatokra is szükség lesz.

Akár 2,6 millió forinttal kevesebbet kell visszafizetni!

Nézzünk egy életszerű példát, amelyben az adós pontosan 1 évvel ezelőtt, 2022 január közepén vett fel 30 millió forint lakáshitelt, 20 év futamidőre, végig fix kamatozással. Ezt a hitelt a Bankmonitor lakáshitel-kalkulátora szerint legjobb esetben 4,6 százalék körüli kamattal kaphatta meg, így a havi törlesztője 192 ezer forint körüli összeg lett. Egy év alatt tehát összesen 2,30 millió forintot fizet a bankja felé – de ha ezt egy egészségpénztár segítségével teszi, akkor ebben az évben 83 ezer forint állami támogatásban részesülhet. Ezáltal a lakáshitelre fordított éves kiadásai nagyjából 4 százalékkal csökkennek.

Ha feltételezzük, hogy a minimálbér minden évben csak szerény 5 százalékot emelkedik, akkor a hátralévő 19 év alatt a mostani 83 ezer forintos szintről évi 201 ezer forintra nőhet a lakáshiteltörlesztés jogcímén visszaigényelhető adó mértéke. (Fontos, hogy az egészségpénztárak esetében ennek abszolút maximuma jelenleg évi 150 ezer forint, tehát azt is feltételeznünk kell, hogy az évtizedek során némileg ez a limit is emelkedni fog.)

Ha a feltételezések teljesülnek, akkor a hitel 20 éves futamideje alatt összesen 2,6 millió forint állami támogatás igényelhető, tehát ennyivel kevesebb pénzt kell saját zsebből a lakáshitel törlesztésére fordítani! A fenti példában eredetileg 46,1 millió forint lenne a teljes visszafizetés, de az egészségpénztári trükk által ez összességében 43,5 millió forintra csökkenthető, nem számítva a pénztár költségeit.

Hab a tortán, hogy adóstárs bevonásával ezt a támogatást még meg is duplázhatjuk: ha például egy házaspár két tagja közösen vette fel a lakáshitelt, és mindketten nyitnak saját egészségpénztári számlát, akkor mindketten jogosultak lesznek a hiteltörlesztési kiadásuk elszámolására. Ebben az esetben a 2,6 millió forint támogatás akár 5,2 millió forintra emelkedhet a teljes futamidő alatt, feltéve, hogy mindketten mindvégig tudnak SZJA-t visszaigényelni.

Az apró betűs részre is figyelni kell

Fontos, hogy a pénztárak nem költségmentesen működnek, hanem a tagi befizetésekből egy kis részt, általában 4-7 százalékot levonnak a pénztár működésének finanszírozására. Ha például egy pénztár 5 százalék költséget számít fel, akkor havi 34 800 forint befizetése esetén havi 1700 forintba kerül a számla fenntartása. Természetesen a kapott állami támogatás ezt bőven kompenzálja, de a költségek csökkentik az elérhető nyereséget, ezért a pénztár kiválasztása során érdemes szem előtt tartani ezt a tényezőt.

Forrás: Bankmonitor, 2023.01.12.

Egy szabad felhasználású jelzáloghitellel számos cél és álom megvalósítható. Legjellemzőbb tulajdonsága, hogy a bank semmilyen igazolást nem kér arról, hogy mire fordítottuk az igényelt összeget. Mutatjuk, milyen feltételekkel és hogyan igényelhető 2023-ban ez a kivételes szabadságot biztosító konstrukció.

Ha jelzáloghitelről van szó, sokaknak azonnal a lakáshitel jut eszébe. Nem is véletlen, hiszen a lakáshitelek is jelzáloghitelek. Úgy is fogalmazhatnánk, hogy:

„minden lakáshitel jelzáloghitel, de nem minden jelzáloghitel lakáshitel.”

Az ingatlanvásárlásra, építkezésre, felújításra igényelhető konstrukciók ugyanis csak a nevükben megjelenő célra használhatók fel. Ebből a szempontból tehát a szabadon elköthető jelzáloghitel kakukktojás, hiszen bármire igényelhetjük, nem kell előzetesen nyilatkoznunk, illetve utólag sincs elszámolási, vagy igazolási kötelezettségünk arról, hogy mire fordítottuk az összeget.

Kinek való a szabad felhasználású jelzáloghitel?

A jelzáloghitelek alapvető tulajdonsága, hogy a kölcsön felvételéhez szükségünk lesz egy fedezeti ingatlanra, amit a hitel biztosítékaként ajánlunk fel a banknak. Éppen ezért csak azok számára jöhet szóba ez a típus, akik rendelkeznek olyan ingatlannal, ami tehermentes és megfelel az adott bank ingatlanfedezetre vonatkozó szabályainak.

A fedezeti ingatlan miatt ráadásul az igényelhető hitelösszeg is jóval nagyobb szabadságot enged, mint például egy – szintén szabadon felhasználható – személyi hitel esetében.

A szabad felhasználású jelzáloghitelek ráadásul hosszú futamidőre, akár 25-30 évre is igényelhetők, ami kedvezőbb törlesztőrészleteket jelenthet. Ebben az esetben ugyanakkor fontos tudni, hogy a futamidő kitolása összességében nagyobb hitelköltséget eredményezhet, hiszen tovább használjuk a bank pénzét.

Emellett a kezdeti költségek oldaláról is érdemes megközelíteni a dolgot; egy szabad felhasználású jelzáloghitel jellemzően nagyobb induló kiadással jár (értékbecslés, közjegyzői díj, földhivatali ügyintézés…) , mint egy személyi kölcsön, ugyanakkor az előbbi kamata és THM-je (hitelösszegtől, futamidőtől is függően) általában kedvezőbb.

Például míg egy 8 millió forint összegű, 7 évre igényelt személyi kölcsön teljes hitelköltsége 12,10 és 17,36 százalék között mozog , addig egy szintén 8 millió forintos, 7 évre felvett szabad felhasználású jelzáloghitel teljes hiteldíjmutatója 10,76-11,44 százalék közé tehető. (A Bankmonitor kalkulátorai alapján, mindkét konstrukciónál végig fix kamatozással, nettó 400 ezer forint jövedelemmel számoltunk.)

A személyi kölcsön és a szabad felhasználású jelzáloghitel között tehát hasonlóság, de számos eltérés is van, így fontos megismerni, kinek, mikor, melyik konstrukció lehet ideális. Olvasd el cikkünket, amelyben összehasonlítottuk a két típust, sorra vettük az előnyöket és a hátrányokat.

Milyen feltételekkel igényelhető szabad felhasználású jelzáloghitel 2023-ban?

Egy jelzáloghitel igénylésekor az új esztendőben is több személyi, illetve ingatlanhoz kapcsolódó feltételnek kell eleget tennünk. Az alábbiakban a minimálisan elvárt követelményeket gyűjtöttük össze.

Au igénylővel szemben támasztott alapvető személyi feltételek:

• Cselekvőképes, nagykorú személynek kell lennie, egyes bankoknál az alsó korhatár 21, vagy 23 év is lehet,
• Nem lehet idősebb 70, egyes pénzintézeteknél 75 évesnél.
• Rendelkeznie kell rendszeres, legalább minimálbérnek megfelelő összegű, bankszámlára érkező jövedelemmel.
• 3 hónapot meghaladó, folyamatos munkaviszony szükséges.
• Az igénylő nem állhat a munkahelyén próbaidő vagy felmondás alatt.
• Nem szerepelhet a negatív adósok listáján (KHR).
• Meg kell felelnie az adott bank hitelbírálati feltételeinek, ami bankonként jelentősen eltérő lehet.

Ingatlanhoz kapcsolódó feltételek:

• Az ingatlannak Magyarország területén kell lennie.
• Forgalomképesnek, vagyis eladhatónak kell lennie egy esetleges értékesítés esetén.
• Per- és tehermentesnek kell lennie.
• A lakás vagy ház önálló lakhatásra legyen alkalmas, ami alól kivétel a garázs, építési telek, esetleg nyaraló, mely egyes bankoknál szintén szolgálhat fedezetül, de kisebb értéken.
• A fedezeti ingatlan értékének el kell érnie egy meghatározott mértéket, ettől is függ az igényelhető kölcsön összege.

A sikeres igényléshez a felsorolt személyi és ingatlant érintő alapfeltételeknek együttesen kell teljesülniük, illetve fontos tudni, hogy a követelmények banktól függően szigorúbbak is lehetnek. Ezek teljesítése ugyanakkor már jó kiindulási alap lehet.

Mennyi szabad felhasználású hitelt igényelhetek?

Az igényelhető összeget több tényező is befolyásolja. Egyrészt az igénylőnek rendelkeznie kell megfelelő mértékű jövedelemmel, ami elbírja a kölcsön törlesztőrészleteit, másrészt a fedezeti ingatlan értékének is el kell érnie a bank által támasztott követelményeket.

Néhány banknál akár már minimálbérnek megfelelő jövedelemmel is igényelhetünk jelzáloghitelt, míg más hitelintézeteknél ennél magasabban húzzák meg a határt. Ugyanakkor tudni kell, hogy ezzel az összeggel csak kisebb kölcsön felvételére számíthatunk. Ha az adott jövedelem kevés, egy adóstárs vagy társigénylő bevonása jelenthet megoldást. Az adós és adóstárs(ak) jövedelme ilyenkor összeadódik, ezáltal magasabb hitelösszegre lesznek jogosultak.

A jövedelem vizsgálatakor a pénzintézetek többek között a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) szabálynak megfelelően kötelesek eljárni. Ezzel megállapítható, hogy mekkora törlesztőrészlet az, amit még elbír havonta a fizetésünk. Jelzáloghitelek esetén a JTM maximális mértéke 2023-ban 500 ezer forint alatt és felett is más és más.

A jövedelem mértékén felül a fedezeti ingatlan értéke is kulcsfontosságú az igényelhető hitel összegének meghatározásakor. A jogszabály kimondja, hogy a fedezetként felajánlott lakás vagy ház forgalmi értékének maximum 80 százalékáig hitelezhetnek, vagyis egy 50 millió forintos forgalmi értékre becsült otthonra legfeljebb 40 millió forint hitel adható. Ettől a bankok szigorúbban is eljárhatnak.

Fontos még megemlíteni, hogy bírálatkor a hitelintézetek a fedezeti ingatlan hitelbiztosítéki értékét is figyelembe vehetik. Ez az az összeg, amelyen a lakást vagy lakóházat egy esetleges tartós nemfizetés esetén a bank kényszerértékesítheti. Ennek mértéke természetszerűleg még kevesebb, mint a forgalmi érték, ami azért lehet kulcsfontosságú, mert könnyen lehet, hogy ezen az értéken veszik figyelembe az ingatlant az adható hitelösszeg meghatározásakor. Így jóval kevesebb kölcsönre lehetünk jogosultak, minthogy azt korábban gondoltuk volna.

Hogyan érdemes elindítani az igénylést?

Ha megfogalmazódott, hogy célunk megvalósításához banki segítséget vennénk igénybe, akkor mindenek előtt azt érdemes átlátni, hogy melyik hiteltípus lehet számunkra ideális. A szabad felhasználású jelzáloghitel felhasználásának csak a képzelet szabhat határt, mert nem szükséges igazolnunk, hogy mire költöttük az összeget. Segítségével akár több tíz millió forintot is igényelhetünk, amire fedezetül a saját tulajdonunkban lévő ingatlanunk szolgál.

Mielőtt kiválasztanánk a finanszírozó bankot, érdemes összehasonlítani az elérhető ajánlatokat. Ezzel a lépéssel rengeteget spórolhatunk, ugyanis a Bankmonitor kalkulátora alapján a legolcsóbb és legdrágább konstrukció között jelentős a különbség.

A legkedvezőbb szabad felhasználású jelzáloghitel (20 millió forintra, 20 évre, 10 évig fix kamattal, havi nettó 500 ezer forint jövedelemmel) teljes hitelköltsége 10,11 százalék, amire havonta 188 685 Ft-ot, összességében 45 284 374 forintot kellene visszafizetni.

Ezzel szemben a jelenlegi legdrágább ajánlat THM-je 12,53 százalék azonos paraméterekkel, a havi törlesztendő 218 162 forint, melyre összesen 52 371 512 forintot kellene visszafizetni.

Ha a példa alapján a legolcsóbb kölcsönt választjuk, akkor havonta majdnem 30 ezer forintot, összesen pedig több mint 7 millió forintot takaríthatunk meg.

Ha már megtaláltunk a legmegfelelőbb bankot, egy független szakértő segítségével elkezdhetjük összegyűjteni az igényléshez szükséges dokumentumokat, iratokat. A hitelkérelem és a papírok beadásával elindíthatjuk az igénylést, melyet a bank általi befogadást követően egy értékbecslő fog bennünket keresni az ingatlant felmérő helyszíni szemle kapcsán. Ezután már csak meg kell várnunk a hitelbírálat eredményét, amely sikeresség esetén a szerződéskötéssel zárul.

Az egész folyamat több hetet is igénybe vehet, ezért is javasolt egy tapasztalt szakértő bevonása, akivel zökkenőmentesen, hiánypótlások és idegeskedés nélkül vezényelhető le az igénylés.

Forrás: Bankmonitor, 2023.01.06.

Bár jelentősen drágultak a lakáshitelek, ezt nem érzi mindenki azonos mértékben, ugyanis jelenleg is jelentős az egyes ajánlatok közötti árkülönbség. Olyannyira, hogy előfordulhat, egy évvel ezelőtt valaki a drágábban jutott lakáshitelhez, mint a mostani legkedvezőbb ajánlat. A bankválasztás fontosságát remekül mutatja, hogy például egy 20 millió forintos lakáshitel havi törlesztője 2023 elején 172 000 és 208 000 forint egyaránt lehet, ami 20 éves futamidőnél 8,5 millió forint differencia. Ám nem mindenki számára elérhető reálisan a legolcsóbb hitel, az egyes bankok más-más feltételeket várnak el cserébe.

Bár a lakások iránti kereslet a múlt év végén drámaian visszaesett, természetesen most is vannak eladók és a vásárlók, a piac pedig idővel konszolidálódni fog. Egyszerűen azért, mert mindig vannak az első otthonukba kötöző fiatalok, bővülő családok, szét- és összeköltözők, vagy éppen olyanok, akik befektetési céllal vásárolnak ingatlant. Azzal, hogy az otthonfelújítási támogatáson és otthonfelújítási hitelen kívül a többi otthonteremtési támogatás (például CSOK, CSOK-hitel, Babaváró támogatás, CSOK esetén járó illetékmentesség és áfavisszatérítés, új építésű lakások 5 százalékos áfája) deklaráltan 2024-ig velünk marad, sokan továbbra is komoly segítségre számíthatnak.

Persze sokakat elbizonytalaníthat az is, hogy a lakáshitelek jelentősen drágultak az elmúlt időszakban, ami például egy 10 millió forintos (fix kamat, 20 éves futamidő, 300 ezer forint nettó jövedelem) hitelnél azt jelenti, hogy míg egy évvel ezelőtt 5,21 százalékról indult ezek THM-e (teljes hiteldíj-mutató, ami a kamaton túl más költségeket is tartalmaz), addig most egy ilyen kölcsön 9,10 százalékos THM alatt nem érhető el. Ez pedig a havi fizetnivalót illetően bizony több mint 22 ezer forint különbséget jelent. Nagyobb hitelösszegnél ez a differencia pedig természetesen akár meg is többszöröződhet!

Ugyanakkor a drágulást nem mindenki érzékeli azonos mértékben, mert mi a Bankmonitor hitelkalkulátor által megadott legkedvezőbb ajánlatok különbségét néztük az előbb, ám sokan ennél lényegesen drágábban vesznek fel kölcsönt. 2022. január elején például a példaként idecitált 10 millió forintos hitelt az OTP Bank 9,29 százalékos THM-mel kínálta, amire 88 500 forint havi törlesztőt kellett fizetni már akkor. Vagyis előfordulhatott, hogy valaki tavaly drágábban vett fel lakáshitelt, mint ami most a legkedvezőbb ajánlat.

Mennyibe kerül most a lakáshitel?

A Bankmonitor által vizsgált 10 hazai nagybank jelenleg 8,7 és 12 százalék közötti THM-mel kínál 10 éves kamatperiódusú és végig fix lakáshitelt. Azonos hitelösszegekre (azonos futamidő, igazolt jövedelem és kamatperiódus) azonban nagyon eltérő törlesztő részleteket kaphatunk,  így egy 10 millió forintos lakáshitelnél csaknem 36 ezer forint, míg 80 milliónál 146 ezer forint is lehet a differencia a legkedvezőbb és a legdrágább kölcsön havi költsége között. 

Mekkora jövedelem szükséges?

A JTM-szabály (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) szerint egy 500 ezer forintot el nem érő jövedelemnek legfeljebb az 50 százaléka fordítható hiteltörlesztésre, míg félmillió forinttól 60 százaléknál ránt be az adósságfék. Igen ám, de a bankok nem a tényleges nettó jövedelem alapján számolnak, előbb azt csökkentik valamekkora megélhetési költséggel. Ennek összege banktól függően változhat, ám egy négytagú család esetében nyugodtan lehet az aktuális minimálbér nettó összegével kalkulálni.

Eszerint egy 20 millió forint összegű (20 éves futamidő, fix kamat, 450 ezer forint nettó jövedelem) hitel felvételéhez a megélhetési költség levonását követően legalább 345-416 ezer forint jövedelemnek kell maradnia attól függően, hogy melyik bankot választjuk végül. Egy 80 millió forintos hitelhez – ami egy új építésű ingatlan megvásárlásakor nem is számít kirívóan magasnak – ugyanakkor már minimálisan 1,2-1,4 millió forintos jövedelemre van szükség.

Nem mindenki kaphatja meg a legolcsóbb hitelt

A szofisztikáltan működő hitelkalkulátorok nagy előnye, hogy az alapvető paraméterek megadását követően bárki azonnal láthatja, hogy melyik bank ad számára a legkedvezőbb feltételekkel kölcsönt. Azért kell ehhez megadni a jövedelmet, a megvásárolni kívánt ingatlan típusát (új vagy használt), a települést, valamint az adott ingatlan becsült forgalmi értékét, mert a bankok ezektől is függővé teszik az elérhető kamatot. A magasabb jövedelem például rendszerint kamatkedvezményt ér, mint ahogy az is, ha nagyobb összegű hitelt igényel valaki, ami olyan, mint amikor az üzletben a nagyobb kiszerelésű termék fajlagosan olcsóbb.

Számos olyan tényező is van azonban, amit egy kalkulátor egyszerűen képtelen lekezelni, ugyanis az egyes bankok hitelbírálata számos ponton eltérhet. A többség például jelenleg nem fogadja el a készpénzes jövedelmet, mint ahogy a külföldi jövedelem sem mindenhol megy át, de még az sem azonos, hogy hány éves kortól, illetve hány éves korig hitelképes valaki egy pénzintézetnél. Éppen ezért célszerű olyan hitelszakértő segítségét kérni, aki tisztában van a bankok aktuális bírálati gyakorlatával, mert ő meg tudja keresni a számunkra elérhető legkedvezőbb terméket.

Forrás: Bankmonitor, 2022.12.28.

A hitelkamatok folyamatosan emelkednek – ez a jelenlegi gazdasági környezetben egyáltalán nem meglepő -, a törlesztőrészlet emelkedését azonban el lehet kerülni a futamidő kitolásával. Meddig tudja kompenzálni a kamatemelkedést a hosszabb futamidő? Ezért a lépésért milyen árat kell megfizetnünk? A Bankmonitor szakértői ezekre í kérdésekre keresik a választ.

Az új lakáshitelek kamata jelentősen emelkedett az elmúlt hónapokban. Ez nem csoda, a magas infláció, a háborús helyet rányomta a bélyegét a hazai pénzpiacra, így természetesen hatással volt a hitelkamatokra is.

De mit is jelent mindez? Egy évvel ezelőtt 20 millió forint lakáshitelt 15 éves futamidőre, 10 évig fix kamatozással – 500 ezer forint igazolt jövedelem mellett – még 3,54 százalékos kamattal igényelhettünk. Jelenleg egy hasonló kölcsön kamata már eléri 8,10 százalékot. Ez azt is jelenti, hogy közel 49 ezer forinttal kell többet fizetnie havonta a hitele után annak, aki kivárt az igényléssel. (A törlesztőrészlet 117 245 forintról 170 224 forintra emelkedett.)

Hosszabb futamidővel csökkenthető a törlesztőrészlet

Nem kell feltétlenül többet fizetni azért egy hiteligénylőnek, mert emelkedtek a kamatok, futamidő kitolásával ugyanis a törlesztőrészlet mérsékelhető. Ez bizonyos szintig teljes egészében kompenzálhatja a kamatemelés hatását.

Teljesen érthető, hogy a hosszabb futamidő – több törlesztőrészlet – mérsékli a havi fizetnivaló nagyságát, hiszen a felvett összeget is több részletben rendezhetjük a bank felé. De mégis mekkora kamatemelést tudna kompenzálni a futamidő kitolása? Példaként nézzük meg ezt egy 20 millió forint összegű lakáshitelnél.

Alapesetben állítsunk be egy 3,5 százalékos kamatszintet – ez nagyjából megfelel az egy évvel ezelőtti kamatnak -, a 20 millió forintos hitelösszegre havonta 143 370 forintot kell fizetni. A kamat emelkedése mellett a futamidő kitolásával tartható a havi fizetnivaló szintje, 7,5 százalékos kamat mellett azonban már 28 évig kellene fizetni a korábbi törlesztőrészletet.

A jelenlegi 8,10 százalékos kamatszint sajnos már nem kompenzálható önmagában a futamidő kitolásával: ehhez 36 éves futamidő kellene, a bankok azonban jelenleg legfeljebb 30 éves futamidőre nyújtanak lakáshitelt. Ettől függetlenül egészen 7,5 százalékos kamatszint kompenzálni tudta a futamidő kitolása a kamatemelést.

Illetve az aktuális, 8,10 százalékos kamat mellett 30 éves futamidő esetén a törlesztőrészlet 148 ezer forint lenne, vagyis csak 5 ezer forinttal emelkedni az eredeti állapothoz képest. A hosszabb futamidőnek azonban súlyos ára van.

Hosszabb futamidőnél jóval többet kell visszafizetni ugyanarra a kölcsönösszegre

A futamidő kitolással valóban kordában tartható a havi törlesztő, viszont tovább használjuk a bank pénzét, vagyis tovább kell kamatot fizetnünk. Ez sajnos azt is jelenti, hogy összességében többet kell rendeznünk a bank felé, mint ha rövidebb időre igényeltük volna a kölcsönt.

De mit is jelent? Nézzük meg egy 20 millió forint összegű, 8,10 százalékos kamatozású lakáshitel példáján keresztül.

• 10 éves futamidőt választva összességében 29,2 millió forintot kell visszafizetni.
• 15 éves futamidőt választva összességében 34,6 millió forintot kell visszafizetni.
• 20 éves futamidőt választva összességében 40,4 millió forintot kell rendezni.
• 25 éves futamidőt választva összességében 46,7 millió forintot kell visszafizetni.
• 30 éves futamidőt választva összességében 53,3 millió forintot kell visszafizetni.

Ha tíz év helyett harmincra igényelnénk a kérdéses hitelt, akkor összességében 24 millió forinttal kell többet fizetnünk rá. Vagyis a törlesztőrészlet kordában tartásának bizony elég komoly és számszerűsíthető ára lehet.

Emellett arról sem feledkezhetünk meg, hogy a hosszabb futamidő miatt növekedhet a kamatváltozás kockázata is. Ha 10 évre igényelnénk egy 10 éves kamatperiódusú hitelt, akkor annak a kamata nem változhat a futamidő alatt. Ha 30 évre igényelnénk egy hasonló hitelt, akkor viszont kétszer is szembesülhetünk a kamatok módosulásával, ami bizony – aktuális piaci helyzettől függően – a törlesztőrészletek növekedését is eredményezheti.

Összegzés

Emelkedő kamatkörnyezetben az elszálló havi törlesztőrészleteket a futamidő megnyújtásával valóban lehet mérsékelni. Erre az útra azonban csak alapos mérlegelés után lépjünk rá, a hosszabb futamidő miatt ugyanis összességében többet kell majd a bank felé fizetnünk. Ráadásul érdemben emelkedhet a kamatváltozás kockázata, illetve egy kamatemelkedés hatása is sokkal súlyosabb lehet hosszabb futamidő mellett.

Forrás: Bankmonitor, 2022.11.30.

Sok fiatal felnőtt tapasztalja, hogy önálló élet elkezdése nem egyszerű. Saját tulajdonú ingatlant szerezni pedig pláne nem az. Ezt az életszakaszt általában az alacsony fizetés, az útkeresés és a saját otthon megvalósításához fűződő kilátástalanság jellemzi. A szülők többsége sajnos nem teheti meg, hogy lakást ajándékozzon a gyermekének, de segíteni tud. Ezt mostantól egy speciálisan erre a célra fejlesztett banki termék is támogatja.

Az új banki megoldás a szülői finanszírozás. Ez azt jelenti, hogy a biztos jövedelemmel rendelkező szülők támogathatják gyermeküket a hitelfelvételben, úgy hogy a futamidő egy pontján kiléphetnek a hitelből. Ennek a hiteltípusnak a lényege az, hogy a gyermek amint biztos, önálló jövedelemmel rendelkezik, azaz hitelképessé válik, szülői támogatás nélkül tovább tudja vinni a hitelt. A szülő tehát jelen esetben az elindulást támogatja, de nem feltétlen marad a futamidő végéig a hitelben.

Joggal merül fel a kérdés, hogy miben különbözik ez a felállás a megszokott adós-adóstárs viszonytól? Nézzük végig a főbb tudnivalókat!

Kit vizsgál a bank a hitel igénylésekor?

Ahogy minden hitelfelvételnél, itt is az első lépés a hitelképesség megállapítása. A szülői finanszírozás esetén a különbség az, hogy csak a szülőt vizsgálják. A gyermek jövedelmi adatait nem, csak a KHR-ben, azaz Központi Hitelinformációs Rendszerben szereplő adatokat veszik figyelembe. Adós-adóstárs kapcsolat esetén mind a két szereplőt teljes körűen megvizsgálja a bank.

Ki lesz a lakás tulajdonosa?

E finanszírozás megengedi, hogy csak a fiatal felnőtt, azaz jelen értelmezésben a gyermek szerezzen tulajdonjogot, annak ellenére, hogy nem ő járul hozzá a jövedelemével a hitelhez. Természetesen ez nem zárja ki, hogy a szülői is tulajdonos legyen az ingatlanban, de ebben az esetben ez a cél szerinti leggyakrabban választott megoldás. Ennek következtében az adásvételi szerződés aláíráskor, sem feltétlen szükséges a szülő jelenléte. Elegendő a gyermeknek aláírni azt, mint egyedüli tulajdonos. Viszont a hiteligénylést és a hitelszerződést a szülőnek is alá kell írnia.

Miért érdemes most belevágni?

A hitelkamatok már magasak, de az ingatlanárak még mindig emelkednek. Így érdemes most magasabb kamattal is belevágni, mint később egy drágább ingatlant megvásárolni. Ha a kamatok a jövőben csökkennek,  egy hitelkiváltással enyhíteni lehet majd a hitelköltségeket is. Nem éri meg tehát megvárni, amíg a gyermek jövedelme eléri azt a szintet, hogy terhelhető legyen hitellel, mert a magasabb vételárak miatt egy ilyen döntés milliós hátrányt eredményezne. Így érdemes a szülői jövedelmet bevonni az ügyletbe.

Hogy veheti át a gyermek a hitelt?

A szülő akkor léphet ki a hitelből, amikor a gyermek jövedelme önállóan elbírja a hitelt a JTM ( Jövedelem Terhelési Mutató) szabályai szerint is. Tehát a bank újból megvizsgálja a hitelképességet, de már a szülő jövedelme nélkül. Ha ez sikeres, akkor egy szerződésmódosítás után a gyermek, mint egyedüli adós – és egyben ingatlan tulajdonos – önállóan haladhat a felnőtt élet útján.

Forrás: Bankmonitor, 2022.11.26.

Szeptemberben 347 500 forint volt a kedvezmények figyelembevételével számolt nettó átlagjövedelem, míg kedvezmény nélkül 335 200 forintot mért a Központi Statisztikai Hivatal (KSH). Hiába jelent ez 17,8, illetve 18,4 százalékos emelkedést egy év alatt, időközben a hitelek is drágultak. De mire elég ez a jövedelem, ha valaki személyi kölcsönt vagy lakáshitelt szeretne? Vajon kisebb, vagy nagyobb összeghez juthat hozzá most, mint egy éve? Megnéztük.   

Szeptemberben a bruttó átlagkereset 504 100 forint volt, míg a mediánkereset 409 900 forintra jött ki. Eszerint a bruttó átlagkereset 17,8 százalékkal, míg a mediánkereset 17,2 százalékkal nőtt egy év alatt. A kedvezmények figyelembevételével számolt nettó átlagkereset szeptemberben 347 500 forint volt, míg kedvezmények nélkül 335 200 forintot ért el. Ez 17,8 százalékos, illetve 18,4 százalékos emelkedés.

A nettó mediánkeresetről sajnos csak a kedvezmények figyelembevételével van adatunk: ez szeptemberben 284 900 forint volt, ami 19,2 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbit.

Hiába nőttek azonban a bérek jelentős mértékben az elmúlt egy évben, a reálkereset mégis 1,9 százalékkal csökkent, összefüggésben a fogyasztói árak előző évhez mért, 20,1 százalékos emelkedésének.

Mennyi hitelre elég most az átlagos jövedelem?

Azt, hogy mennyi hitelt igényelhetünk, közvetve befolyásolja a nettó jövedelmünk nagysága. Azért csak közvetve, mert az igazolt jövedelem a bevállalható havi törlesztő maximumát határozza csak meg, ami a hitelkamat nagysága és a futamidő hossza alapján különböző hitelösszegek felvételét teszi lehetővé lehetővé.

A kedvezmények nélkül számolt szeptemberi nettó átlagkeresetnek (335 200 forint) például a JTM-szabály szerint akár a felét is kiteheti a havi törlesztő, ami így elméletileg akár 167 600 forint is lehet. A bankok többsége azonban valamekkora becsült megélhetési költséggel is kalkulál! Egy egyedülálló adós esetében reális 100 ezer forint megélhetési költséggel számolni, ami a 335 200 forint nettó átlagjövedelmet 225 200 forintra csökkenti, ez pedig maximálisan 112 600 forint havi törlesztőt bír el.

A 112 600 forint havi törlesztő végig fix kamatú lakáshitelnél körülbelül 12,4 millió forint hitelösszegre elegendő 20 éves futamidő mellett. A futamidő meghosszabbításával persze a havi törlesztő lefaragható, ám arra figyelni kell, hogy a trükk káros mellékhatásaként magasabb lesz a bank részére visszafizetendő összeg, ugyanis tovább használjuk a kölcsönbe kapott pénzt.

Ha személyi kölcsönre van szüksége valakinek, akkor a 100 ezer forinttal csökkentett nettó jövedelem a legjobb esetben 4,8 millió forint hitelre elegendő 5 éves futamidővel. A hitelösszeg azonban nagyban függ attól, hogy melyik pénzintézetet választjuk, ugyanis ennek a 4,8 millió forintos hitelnek 110 500 és 122 500 forint egyaránt lehet a törlesztője.

Mi változott az elmúlt egy évben?

A nettó átlagkereset 2021. szeptemberben kedvezmények nélkül 284 700, a kedvezményeket is figyelembe véve 293 400 forintot ért el. Egy évvel ezelőtt kevesebb bank csökkentette a jövedelmet megélhetési költséggel, mint most, de ők is jellemzően kisebb összeggel számoltak. Éppen ezért reális lehet a kedvezmények nélküli nettó átlagkeresetet ebben az esetben 50 ezer forinttal csökkenteni, ami 234 700 forint jövedelmet, ez alapján pedig 117 350 forint maximálisan bevállalható törlesztőt eredményez.

Ekkora összegű, megélhetési költséggel már csökkentett nettó jövedelemmel egy évvel ezelőtt 13 millió forint végig fix lakáshitelhez lehetett hozzájutni, míg személyi kölcsönből körülbelül 5 millió forint volt a felvehető összeg maximuma 5 éves futamidővel. Látható tehát, hogy hiába drágultak jelentősen az elmúlt egy évben a lakáshitelek és a személyi kölcsönönök egyaránt, valamint számolnak magasabb megélhetési költséggel a bankok, a felvehető hitel nagysága nem változott jelentős mértékben.

Forrás: Bankmonitor, 2022.11.25.

A hitelfelvétel előtt állók gyakran találkozhatnak az ETT kifejezéssel, ami az ingatlanra vonatkozó elidegenítési és terhelési tilalmat takarja. De mit jelent az ETT és milyen nehézséget okoz, ha ilyen teher szerepel a fedezetül felajánlott lakás tulajdoni lapján?

Egy jelzáloghitel igénylésekor a jövedelem mellett a fedezetül felajánlott ingatlan is nagyon lényeges: a kölcsön összege ugyanis nem haladhatja meg jogszabály alapján a lakás értékének a 80 százalékát. A ház értéke mellett azonban más szempontok is nagyon fontosak a hitelbírálat során.

Ilyen például az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és kötelezettségek, amelyet a lakást tulajdoni lapjára jegyeznek fel. Ezek közül az ETT egy olyan teher, ami alaposan megkavarhatja a hiteligénylést. Jó hír azonban, hogy nem minden esetben eredményezi ez a teher a hitelkérelem automatikus elutasítását. De miért, mit is jelent ez a teher?

Mi az az elidegenítési és terhelési tilalom?

Ahogy a neve is mutatja az ETT korlátozza a tulajdonos bizonyos jogait: egészen konkrétan nem lehet az ingatlan értékesíteni, illetve más teher nem jegyezhető be rá. Ez utóbbi azt is jelenti, hogy nem ajánlható fel hitel fedezeteként a lakás, hiszen kölcsönfelvételnél a hitel biztosítékaként jelzálogjogot jegyeznének be a bank javára.

De hogyan kerülhet elidegenítési és terhelési tilalom egy ingatlan tulajdoni lapjára? A terhet bejegyezhetik szerződés alapján is: például jelzáloghitelnél a tulajdonos hozzájárul, hogy a bank javára a jelzálogjog mellé ETT is bejegyzésre kerüljön. Tartási szerződés esetén is bekerülhet a tulajdoni lapra elidegenítési és terhelési tilalom, ami az eltartó jogait hivatott biztosítani.

Emellett bírósági határozat és jogszabály alapján is rákerülhet ETT egy ingatlanra. Például öröklés jogot biztosítandó az örökös javára szoktak elidegenítési és terhelési tilalmat feljegyezni a tulajdoni lapra.

Tényleg meggátolja az ETT a hiteligénylést?

A bankok jelzáloghitel fedezeteként alapvetően egy tehermentes ingatlant várnak el, ez alapján jogosan merülhet fel: az ETT mellett adnak a bankok hitelt? Erre a kérdésre szerencsére nem egyértelmű a válasz.

Alapvetően két út is vezethet a sikeres hiteligényléshez:

1. Az ETT lekerül a tulajdoni lapról.
2. A teher jogosultja hozzájárul a hitelfelvételhez.

Hitelkiváltással az elidegenítési és terhelési tilalom lekerülhet a tulajdoni lapról

Az első eset a tisztább, ráadásul ez gyakorlatilag minden banknál működik. Sok esetben a hitel igénylésének is részben az a célja, hogy az ETT lekerüljön az ingatlan tulajdoni lapjáról. Ha például meglévő kölcsönünket szeretnénk egy újra cserélni. (Ennek oka lehet például, hogy az új kölcsön olcsóbb, vagy biztonságosabb.) Ebben az esetben az új hitelből automatikusan kiegyenlítésre kerül a régi tartozásunk. Ezáltal a régi kölcsönhöz kapcsolódó terhek – jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom – is lekerülnek a fedezet tulajdoni lapjáról. Így már nincs is akadálya az új hitelhez kapcsolódó terhek bejegyzésének.

A hitelkiváltás egyik speciális formája, amikor lakásvásárlás során az eladó hitelét fizeti ki a vevőt finanszírozó bank. Természetesen ez is működőképes, hiszen az eladó hiteléhez kapcsolód terheket törlik a tulajdoni lapról, ezt követően pedig nincs akadálya tulajdonjog és új terhek bejegyzésének.

Hozzájárulást adhat az ETT jogosultja a hitelfelvételhez

Van azonban olyan eset, amikor az ETT nem kerül le a tulajdoni lapról, mégis működhet a hitelfelvétel. Ez a helyzet azonban bonyolultabb, ugyanis az ETT jogosultjának a hozzájárulása szükséges. Sőt, ez a hozzájárulás sem elégséges feltétlenül, ugyanis a hitelező bank nem is hajlandó minden esetben kölcsönt nyújtani ilyen teher fennállása mellett.

Előfordulhat, hogy az állam a jogosultja a kérdéses tehernek. Ez akkor jellemző, ha a tulajdonos valamilyen lakástámogatást – például családi otthonteremtési kedvezményt – vett igénybe az ingatlan megvásárlásakor. Az állam megadhatja az engedélyt az új hitelfelvételéhez, amennyiben a meglévő és új terhek összege nem haladja meg az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 100 százalékát. A hitelező banknak is megfelelő lesz ez, amennyiben nem haladja meg az összteher nagysága a belső szabályzatában foglalt szintet.

Elképzelhető, hogy az ETT jogosultjától szeretnénk újabb hitelt felvenni. (Például a lakásvásárlási hitelt követően most egy felújítási célú jelzálogkölcsönt szeretnénk.) Ebben az esetben az ETT jogosultjától a hozzájárulás formális, hiszen saját magának nyilván megadja az engedélyt a pénzintézet.

Elképzelhető, hogy az ETT jogosultja egy bank – korábbi hitelfelvétel miatt -, most pedig egy másik banktól szeretnénk kölcsönt igényelni. Ebben a helyzetben nagyon ritka, hogy az ügylet sikeres legyen. Ebben a régi ETT törlése, vagyis a hitelkiváltás lehet a járható út. Az új banktól pedig a meglévő kölcsön fennálló tartozásán felül kérhetünk még plusz összeget is.

Elképzelhető, hogy egy teher jogosultja egy magánszemély: például tartási jog jogosultja. Ebben a helyzetben nem nyújt kölcsönt az összes bank. Ráadásul ott is szigorú szabályok vannak, ahol van megoldás a szituációra. A hozzájáruló nyilatkozat mellett a kérdéses személyt be szeretné vonni a bank a hitelügyletbe adóstársként, kezesként. Ha valamilyen probléma merülne fel, akkor az ETT jogosultjától is követelhetné a bank az elmaradt részleteket.

Összegzés

Az elidegenítési és terhelési tilalom nem feltétlenül akadálya egy hitelfelvételnek. A helyzet nagyon összetett azonban, sok esetben a jogosult hozzájárulása nem elégséges. Éppen ezért érdemes független szakértőhöz fordulni, aki megkeresi az adott helyzetnek leginkább megfelelő megoldást.

Lakáshitel kalkulátor