Lakáshitel – Előminősítés, avagy menjünk biztosra!

Lakáshitel – Előminősítés, avagy menjünk biztosra!

Forrás: Bankmonitor

Végre találtál egy megfelelő ingatlant, de nem tudod, hogy megkapod-e a hitelt? Nem tudod milyen dokumentumokat kér majd tőled a bank? Félsz, hogy kimarad valami és megbukik a hiteled? Nem bírod az ezzel járó stresszt? Nem tudod mennyi hitelt kaphatsz? Ha ismerősek ezek a gondolatok, akkor érdemes az előminősítés lehetőségével élned! A Bankmonitor szakértői ebben könnyedén segíthetnek.

A felsorolt aggodalmak akár jogosak is lehetnek, hiszen az ismerőseinktől rengeteg hasonló rémtörténetet hallottunk már. Az ilyen esetek mögött sokszor félreértések és téves információk állnak. Az viszont a jó hír, hogy egy jó hitelszakértő segítségével mindezek a kellemetlenségek elkerülhetők!

A kétségek eloszlatásának egyik eszköze az előminősítés: ez azt jelenti, hogy a pénzintézet a tényleges hiteligénylés előtt megvizsgálja a hitelképességünket. Az előminősítés során kiderül az összes információ, amely meghiúsíthatja a hiteligénylésünket, célunkat: ha például ingatlanvásárlás a cél, akkor érdemes előre gondolkodni és megvizsgálni meddig ér az a bizonyos takaró, azaz mekkora hitelt lehet felvenni adott jövedelem mellett. Így elkerülhető, az olyan ingatlanok választása, amelyek jelenlegi helyzetben, anyagilag elérhetetlenek számunkra.

Az előminősítést követően kössünk adásvételi szerződést

Sokan beleesnek abba a hibába, hogy a lakás kiválasztása és az adásvételi szerződés megkötése után keresnek finanszírozó bankot, ezzel azonban komoly fejtörést okozhatunk magunknak. Mi van akkor, ha a kiszemelt pénzintézet szerint nem vagyunk hitelképesek, vagy csak kisebb összegre vagyunk jogosultak? Mi történik akkor, ha a bank bírálati ideje tovább tart, mint az adásvételi szerződésben foglalt fizetési határidő?

Ilyen helyzetben már nem a legkedvezőbb megoldást fogjuk keresni, hanem alapvetően azt a bankot, amelyik hajlandó az adott keretek mellett hitelt nyújtani számunkra. Ha nem kapjuk meg a kért összeget, akkor szélsőséges esetben még az adásvétel is meghiúsulhat. Ebben az esetben pedig akár el is bukhatjuk a foglaló összeget, ami jellemzően a vételár 10 százaléka szokott lenni. A tét tehát nem kicsi, éppen ezért érdemes előre gondolkodni, bebiztosítani magunkat amennyire csak lehetséges.

Sikeres előminősítés esetén a banktól egy 15-30 napig érvényes ajánlatot is kapunk. Ennek birtokában már nekiállhatunk az ingatlankeresésnek, hiszen tudjuk, hogy a bank szerint mekkora hitelösszegre lehetünk jogosultak. További előny, hogy egy ilyen ajánlattal a készpénzes vevőkkel is felvehetjük a harcot! Hiszen az eladó is tisztán látja a mekkora kölcsönre vagyunk jogosultak, így neki sem kell aggódnia a vételár kiegyenlítése miatt.

Mit vizsgál a bank egy előminősítés során?

  • KHR: már a kezdetek kezdetén megvizsgálja a bank, hogy milyen adatok szerepelnek a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR). Ha esetlegesen korábban volt olyan hitel, amelyet legalább 3 hónapig nem fizettünk és az elmaradás meghaladta a minimálbér összegét, akkor annak nyoma van negatív információként. Ebben az esetben automatikusan elutasítják a kérelmünket. Figyelem! Ez akkor is érvényes, ha adóstárs volt a szerepkör a korábbi, elmaradással érintett hitelben.
  • Bankszámla kivonat: a hitelfelvétel során bekérik az előző 3 havi bankszámla kivonatot, amelyet szintén részletesen átnéz a bank. A kivonatokon vizsgálják, hogy minden hónapban beérkezik-e a munkabér, mínuszba megy-e a bankszámla egyenlege, vannak-e rejtett tartozások, szerencsejátékozás.
  • Jövedelemvizsgálat: már előre egy munkáltatói igazolást szükséges kérni, mert azon minden szükséges adat szerepel, ami a jövedelemvizsgálathoz szükséges. Az alapszabályok úgy szólnak, hogy 500 ezer forint alatt 50 százalékig lehet terhelni törlesztőrészletekkel a jövedelmet, míg 500 ezer forintot elérő fizetés esetében 60 százalék ugyanez a korlát. Gyakorlatban a bankok ezt a szabályt szigorúbban is vizsgálhatják.
  • Személyes, demográfiai adatok: Megnézik a személyes adatainkat is. Fontos szempont lehet egy banki bírálat során az is, hogy milyen ágazatban dolgozunk, mióta van munkaviszonyunk. De az iskolai végzettségünk is lényeges lehet. Ezeket az adatokat is megvizsgálja a pénzintézet az előminősítés során.

Gyakorlatilag a pénzintézet teljes egészében átvilágít minket, innentől már csak az lesz a kérdés; hogy az ingatlan megfelel-e a bank elvárásainak.

Az ingatlant is érdemes előzetesen megvizsgálni

Természetesen az ingatlannal kapcsolatos esetleges problémákra is fel lehet készülni. Például lehet a hiteligénylést megelőzően értékbecslést rendelni. Ezzel a lépéssel már azt is előzetesen megtudhatjuk, hogy a bank elfogadja-e fedezetként a kinézett lakást, sőt, az is kiderül, hogy mekkora összeget kaphatunk rá.

 JÓ TUDNI
Ha CSOK támogatást is igényelnénk a vásárláshoz, akkor különösen fontos lehet a lakás előzetes felmérése, ugyanis a jogszabályi feltételeket is megvizsgálja az értékbecslő.

Új építésű lakások esetében még egy fontos tényező felmerül, ez pedig a kivitelező átvilágítása, ő lesz ugyanis adott esetben az eladó. Könnyen megeshet, hogy nem engedi a hitelfelvételt a bank a vevő hitelképességétől függetlenül, mert a kivitelező céges adatai nem nyújtanak bizalomkeltő információkat. Az is előfordulhat, hogy a cégre időközben végrehajtást tesznek, ezen helyzet rendeződéséig a bank nem folyósítja a hitelösszeget.

Mi kell az előminősítéshez?

Jellemzően az előminősítéshez az alábbi dokumentumokra van szükség:

  • Személyes okmányok másolata
  • Munkáltatói igazolás
  • Előző 3 havi bankszámla kivonat
  • Ingatlan adatai (amennyiben az ingatlan előzetes vizsgálatát is kérnénk)

Lakáshitel – Előminősítés, avagy menjünk biztosra! 2022-11-23T07:37:14+00:00

Tényleg a bank a tulajdonos, amíg nem fizetjük vissza a lakáshitelünket?

Tényleg a bank a tulajdonos, amíg nem fizetjük vissza a lakáshitelünket?

Forrás: Bankmonitor

Gyakran hallani, hogy valaki azért nem vásárol lakást vagy házat lakáshitelből, mert ő bizony „nem vesz ingatlant egy banknak”. Ez abból a félreértésből fakadhat, miszerint ilyenkor a bank a tulajdonos egészen addig, amíg a kölcsön utolsó részletét ki nem fizette az adós. Ez azonban a hiteleknél nincs így, a tulajdonos azonnal a vevő lesz, ami a tulajdoni lapból is világosan kiderül. A bankok persze védik az érdekeiket, ezért jelzálogjogot jegyeznek be az ingatlanra, amit elidegenítési és terhelési tilalommal védenek. Megnéztük, mit is jelentenek ezek, és miben korlátozzák a tulajdonos lehetőségeit a későbbiekben.

Amikor valaki megvásárol egy ingatlant, akkor az adásvételi szerződés aláírása és a vételár megfizetése után ő lesz az ingatlan új tulajdonosa, ami a földhivatali bejegyzést követően a tulajdoni lap II. részén is feltüntetésre kerül. Ebből a szempontból nem számít, hogy valaki teljes egészében saját megtakarításból, vagy részben banki hitelből vásárolt.

A bank azonban szeretné bebiztosítani, hogy szükség esetén hozzájuthasson a kihelyezett pénzéhez, ezért a hitelhez fedezetként bevont ingatlanra jelzálogjogot jegyeztet be, amit elidegenítési és terhelési tilalommal véd meg. Ez utóbbival érheti el ugyanis, hogy a tulajdonos ne értékesíthesse vagy ajándékozhassa el a fedezetet, illetve ne lehessen újabb terhet – például másik jelzálogjogot – bejegyezni rá.

Mennyiben korlátozhatják a tulajdonos jogait?

Az elidegenítési és terhelési tilalom tehát korlátozza a tulajdonosok mozgásterét, ám nem jelenti azt, hogy az adott ingatlant nem lehet eladni. Ehhez azonban a hitelező bank hozzájárulása szükségeltetik, amit meg is fog adni, amennyiben az adásvételi szerződésbe bekerül, hogy a vételárból először a tartozást rendezik, és csak a fennmaradó részt kapja meg a tulajdonos. Amennyiben a bank hozzájut az őt megillető összeghez, a bank kiállítja az úgynevezett törlési engedélyt, ami alapján az illetékes földhivatal leveszi a jelzálogjogot a tulajdoni lapról, ezzel együtt pedig az elidegenítési és terhelési tilalom is automatikusan megszűnik. Természetesen, amennyiben az új vevő is finanszírozással vásárol, akkor a hitelt nyújtó bank jelzálogjoga – elidegenítési és terhelési tilalommal – felkerül majd a tulajdoni lapra.

Nyerhet a tulajdonos egy hitelből vásárolt ingatlan eladásán?

A lakáshitel felvételét követően értékesített ingatlan az elmúlt években egyébként szép hasznot hozhatott, hiszen egy budai panellakás átlagos négyzetméterára például 834 ezer Ft volt volt most júliusban – a Duna House Barométer adatai szerint -, ami két év alatt csaknem 50 százalékos növekedés. A budapesti agglomeráció egyes települései ennél is nagyobb mértékben drágultak, így értékesítéskor a tőketartozás visszafizetését követően is lényegesen nagyobb összeg marad az adós zsebében, mint amennyi önerővel eredetileg beszállt az üzletbe.

Ha például valaki 2020 augusztus közepén vásárolt meg egy 50 millió forint értékű ingatlant 40 millió forint hitellel (80% hitelfedezeti arány) és 10 millió forint önerő megfizetésével, akkor az ingatlan – 40 százalékos drágulást feltételezve – jelenleg körülbelül 70 millió forintot érhet. Egy két éve felvett, 10 éves kamatperiódusú, 3,5 százalékos induló kamatú és 40 millió forintos lakáshitel havi törlesztője 231 ezer forint volt – és ennyi azóta is – , a fennálló tőketartozás pedig 24 hónap után 37,1 millió forint. Viszonylag magas, 2 százalékos végtörlesztési díjjal (742 ezer forint) számolva tehát 37,8 millió forinthoz jut hozzá összességében a bank, az eladónak pedig megmaradhat 32,2 millió forintja. A két év alatt kifizetett törlesztőrészletek (5,5 millió forint) levonásával együtt így a 10 millió forint önerő két év alatt 26,7 millió forintra hízott köszönhetően a lakásárak emelkedésének, valamint ez ennél sokkal alacsonyabb hitelkamatoknak.

Az előbbi számolgatás persze nem vigasztalja azokat, akik egyszerűen csak a lakhatásukat kívánják megoldani, hiszen számukra indifferens, hogy éppen mennyit ér az otthonuk. Illetve a lakásárak jövőbeni alakulása is nagyon bizonytalan, az pedig szinte bizonyos, hogy az elmúlt évek drágulása a közeljövőben nem ismétlődik meg.

Mivel jár legjobban a bank?

A bankok számára az a legelőnyösebb, ha az adós a szerződés szerint törleszti a hitelét, mégpedig lehetőleg az abban foglalt futamidő végéig. Az előbbi példánkban például a bank összességében (37,1 millió forint + 742 ezer forint + 5,5 millió forint) 43,3 millió forinthoz jut hozzá két év alatt, míg változatlan feltételek mellett két évtized alatt 55,7 millió forinthoz jutna hozzá, a magasabb kamatbevételek miatt. Mondhatjuk persze, hogy emelkedő hitelkamatok mellett az idő előtt végtörlesztett kölcsön következtében felszabaduló összeget magasabb kamaton lehet most ismét kihelyezni, ebben van is valami, ám ha az adós szerződés szerint fizet, akkor a szerződés eredeti feltételein az adós hátrányára nem lehet módosítani.

Mennyi pénzhez jut a bank, ha bedől a hitelszerződés?

Gyakori félreértés, hogy a bedőlt hitelek után plusz bevétele keletkezik a banknak, ez tulajdonképpen a lehető legrosszabb forgatókönyv mindenki számára. Éppen ezért a bankok számos olyan mechanizmussal rendelkeznek, amelyekkel igyekeznek megakadályozni ezt, ilyen például a hitel átütemezése, amikor a futamidő meghosszabbításával csökkentik a havi törlesztők összegét.

Amennyiben a tulajdonos érzékeli, hogy nem tud szerződés szerint fizetni, és ez az állapot sajnos hosszabb ideig fenn fog állni, akkor a fizetési könnyítésen túl dönthet úgy, hogy maga értékesíti az ingatlanját, a vételárból pedig kiegyenlíti a tartozását. Ez a megoldás pénzügyileg a bank és az adós számára egyaránt előnyösebb egy végrehajtásnál, még akkor is, ha az otthonától senki nem válik meg szívesen. Amennyiben az adós időben lép és nem kerül be a rossz adósokat tartalmazó KHR adatbázisba, akkor ez a jövőbeni hitelképességét sem befolyásolja negatívan.

Hogy miért nem előnyös pénzügyileg a bank számára a hitelszerződés felbontása nem fizetés esetén? Azért, mert a bankok többsége az adósságot nyomott áron – akár 30-40 százalékon – értékesíti az úgynevezett faktor cégek részére, akik ezt követően megpróbálnak hozzájutni a pénzhez, az adósság „beszerzési ára” és a behajtott összeg közötti különbség pedig a profitjuknak tekinthető. Látható tehát, hogy a bank ebben az esetben jellemzően a fennálló tőketartozás töredékéhez jut csak hozzá, ami semmiképpen nem előnyös a számára.

Hogyan csökkentheti egy lakásvásárló a kockázatait?

Hitelfelvételkor gondosan mérlegelni kell a teherbíró képességünket, hiszen a lakáshiteleket jellemzően 10-20 évig kell törleszteni. Lényeges a minél hosszabb kamatperiódus, vagy akár a futamidő végéig rögzített kamat választása, ezzel ugyanis mérsékeljük, illetve kiküszöbölhetjük a kamatkockázatot.

Fontos a megfelelő pénzügyi tartalék megléte is, amiből a család átvészelhet akár egy 3-6 hónapos bevételkiesést is, hiszen váratlan helyzetek bármikor előfordulhatnak.

Segíthet egy a hitel mellé igényelt hitelfedezeti biztosítás is, amiből munkanélküliség, betegség vagy akár haláleset esetén mérsékelheti a bajt.

Tényleg a bank a tulajdonos, amíg nem fizetjük vissza a lakáshitelünket? 2022-11-22T08:22:06+00:00

Egyre gyakoribb a 3 havi kauciós albérlet – megéri belevágni inkább egy lakáshitelbe?

Egyre gyakoribb a 3 havi kauciós albérlet – megéri belevágni inkább egy lakáshitelbe?

Forrás: Bankmonitor

Az idén is tovább gyorsult a lakásárak éves növekedési üteme és a bérleti díjak is dinamikusan emelkedtek. Ráadásul ma már a 3 havi kaució alkalmazása sem ritka. Egyre többeket foglalkoztat a kérdés: bérlés helyett megéri inkább lakást venni?

Emelkedő költségek, csökkenő kínálat

A Magyar Nemzeti Bank 2022 májusi Lakáspiaci jelentése rávilágított, hogy az idei első negyedévben sem lassult a lakásárak éves emelkedésének üteme. A száguldó infláció és a növekvő kamatkörnyezet miatt sokan vélhetően előrehozták a tervezett vásárlást.

A lakásárak növekedése mellett az albérletek is tovább drágultak. A KSH-ingatlan.com lakbérindex szerint a 2021 negyedik negyedévi 12,7 százalékról 2022 első negyedévében Budapesten 19,0 százalékra, országosan pedig 13,1 százalékról 18,2 százalékra gyorsult az albérletek éves drágulása.

Albérlet átlagos díjak Budapesten, országosan és a megyeszékhelyeken.

A megyeszékhelyeken egy év alatt 108 ezer forintról 125 ezer forintra emelkedett az albérletek átlagos díja. A pesti belső kerületekben jelenleg átlagosan 284 ezer forintért lehet lakást bérelni, ez egy év alatt 114 ezer forintos drágulást jelent. Ez idő alatt a budai egyéb, a pesti átmeneti, valamint a pesti külső kerületek átlagos bérleti díja szintén emelkedett, 67, 36 és 10 ezer forinttal.

Emellett a bérleti kínálat mind a fővárosban, mind a megyeszékhelyeken egyre szűkül. Az ingatlan.com szerint a megyeszékhelyeken 2022. március végén 2,1 ezer albérlet volt elérhető, ami közel 40 százalékos visszaesést jelent az előző év azonos időszakához képest.

A fővárosi kínálat 2022. márciusban 5,9 ezer lakást tett ki, ami egyharmados visszaesést jelent a járvány előtti állapothoz képest. A bérlés szempontjából legnépszerűbb területen, a belső pesti kerületekben még nagyobb mértékben, 42 százalékkal esett vissza a kínálat ezen időszak alatt.

3 havi kaució – ugye csak vicc?!

Az áremelkedés tehát a vásárlást és a bérlést tervezőket sem kerüli el. Az albérletek drágulását ráadásul a kormány rezsicsökkentés módosításával kapcsolatos bejelentése is tetézte, az albérletpiac csupán néhány hét alatt is érezhető változásokon ment keresztül a Rentigo.com júliusi elemzése szerint.

A rezsiköltség növekedésének egyik kardinális hozadéka, hogy ugrásszerűen nőtt azon ingatlantulajdonosok száma, akik 3 havi kauciót kérnek a bérlőktől, ezzel is igyekezve kivédeni a magas fenntartási díjból eredő kockázatot.

Mindemellett a bérbeadók a csökkenő kínálat miatt egyre inkább nyeregben érezhetik magukat, könnyen megválogathatják bérlőiket, így evidens számukra előnyben részesíteni azokat, akiknek a három havi kaució rendezése sem okoz különösebb gondot.

A bérlők helyzete eddig sem volt rózsás, hiszen már 2 havi kauciót sem könnyű előteremteni a bérleti díjon felül. Az egyre gyakrabban tapasztalható 3 havi kaució, vagyis a 4 havi bérleti díjnak megfelelő összeg pedig már jelentősen növeli a bérlők induló költségeit.

A bérleti díjon felül 3 havi kaució esetében (az átlagos bérleti díjakat figyelembe véve) az alábbi induló költséggel kell számolniuk a bérlőknek:

  • megyeszékhelyen 500 ezer forint,
  • Pest külső kereteiben 560 ezer forint,
  • Pest átmeneti kerületeiben 704 ezer forint,
  • Buda egyéb kerületeiben 880 ezer forint,
  • Pest belső kerületeiben 1 millió 136 ezer forint,
  • Buda hegyvidéki kerületeiben pedig átlagosan 1 millió 568 ezer forint.

Mindezek mellett a bérlőknek többek között a közjegyzői bérleti szerződés díját, illetve a költözéshez kapcsolódó költségeket is érdemes számításba venni indulás előtt.

Milyen induló díjakkal számolhatunk egy lakáshitelnél?

A bérlemények után érdekes lehet megvizsgálni egy lakás- vagy házvásárlás induló költségeit is. Az önerőn felül ugyanis jelentős kezdeti kiadásaink lehetnek abban az esetben is, ha a megvásárolni kívánt otthon “patika” állapotú és felújításra, korszerűsítésre egyáltalán nem kell költenünk.

A legtöbben viszont csak a várható törlesztőrészlettel számolnak, esetleg még a teljes visszafizetendő összeget veszik számításba a költségek tervezésnél. Ugyanakkor hiteligénylés előtt az egyszeri, járulékos díjakra is érdemes odafigyelni, ezek akár több százezer forinttal is megdobhatják a költségvetést.

Egy ingatlanhitelnél jellemzően az alábbi egyszeri költségeket kell figyelembe vennünk:

  • közjegyzői díj
  • értékbecslés díja
  • ügyvédi költség
  • folyósítási jutalék
  • jelzálogjog bejegyzés díja
  • tulajdoni lap lekérésének díja
  • térképmásolat díja
  • vagyonszerzési illeték.
 A példa kedvéért egy 20 millió forint összegű lakáshitelre, 20 éves futamidőre, 10 évig fix kamatozással, 500 ezer forintos nettó jövedelemmel az induló költségekben jelentősen eltérő konstrukciókat találhatunk. A legkedvezőbb, banknak fizetendő induló költség nagyságrendileg 160 ezer forint, míg a legmagasabb induló díj 343 ezer forint.

Ebben az ügyvédi költség és az illeték nincs benne, hiszen ezt nem a bank felé kell rendeznünk. Az ügyvéd díja a vételár függvényében több százezer forint is lehet, a vagyonszerzési illeték pedig alapesetben a vételár 4%-a. Ez utóbbi CSOK-kal történő vásárláskor teljes mértékben elengedésre kerül.

Mindemellett egy lakáshitel igénylésével a költségek sora itt még nem ér véget. Gondoljunk csak arra, hogy egy jelzáloghitelhez az esetek többségében önerőre is szükség lesz; a hitelösszeg minimum 20, de inkább 30 százalékával érdemes kalkulálni.

A dráguló bérlést tekintve egyre többen léphetnek a saját ingatlan megvásárlásának irányába, amely számos előnnyel jár az átmeneti megoldáshoz képest.

Egyre gyakoribb a 3 havi kauciós albérlet – megéri belevágni inkább egy lakáshitelbe? 2022-11-17T07:14:53+00:00

Megéri magas kamat mellett fix kamatozású lakáshitelt igényelni?

Megéri magas kamat mellett fix kamatozású lakáshitelt igényelni?

Forrás: Bankmonitor

A hosszú időre fixált kamatozású kölcsönök esetében nem kell tartani a kamatváltozástól, mondhatni a kölcsön biztonságosabb. Viszont a kamatváltozás nem csak emelkedést jelenthet, a költségek akár csökkenhetnek is kamatfordulókor. Éppen ezért jogosan merül fel a kérdés: megéri hosszú időre fixálni a kamatot a jelenlegi környezetben? Ezzel ugyanis a kamatcsökkenés lehetőségét sem adjuk meg magunknak.

Valóban, az elmúlt bő egy évben tapasztalható kamatemelkedés teljesen átrendezte a hitelpiacot, jelenleg lakáshitelt 3-5 százalékponttal magasabb kamat mellett lehet igényelni, mint tavaly tavasszal. A drágulás igaz mind a gyakran változó kamatozású, mind a végig változatlan kamat mellett igényelhető kölcsönökre is. Aki most hitelt szeretne igényelni bizony többet kell fizetnie.

 JÓ TUDNI
A meglévő hitellel rendelkezőkre a kamatváltozás nem, vagy csak késleltetetten hat. Ugyanis ezen konstrukciók kamata csak a kamatperiódus fordulójakor változhat meg.

Az elmúlt években a csapból is az folyt, hogy érdemes hosszú távra fixálni a hitelkamatokat – vagyis hosszú kamatperiódusú kölcsönt igényelni -, mert az aktuális kamatok roppant kedvezőek. A piaci helyzet beigazolta ezeket a tanácsokat, hiszen a kamatok tényleg emelkedni kezdtek: aki korábban, olcsón fixálta hitele kamatát tényleg nagyon jól járt. De mi a helyzet most, amikor a hiteldrágulás már javában tart?

A legolcsóbb lakáshitelek THM értékének alakulása 2015-2022

2015 óta nem lehetett ilyen drágán lakáshitelt igényelni

Ha visszatekintünk, akkor bizony 2015. februárja óta – akkor fektették le a jelenlegi hitelezési szabályok alapjait – nem volt ilyen magas a hitelkamat. Sőt, 2015 februárjában az akkor legdrágább 10 éves kamatperiódusú lakáshitel THM értéke 7,2% volt, míg a jelenleg legolcsóbb konstrukció THM értéke 7,44%. Vagyis egyértelműen kijelenthető, hogy 7 éves csúcson van a hitelkamatszint.

Érdekes, hogy a 7 éve legdrágább, egy évtizeden át fix kamatozású jelzáloghitel ma a legolcsóbb. Ez nagyon jól mutatja mennyire átalakult a piaci helyzet az elmúlt évek alatt.

Joggal merülhet fel azonban a kérdés: érdemes ilyen drágán, hosszú évekre befixálni a kamatot? Ezzel a lépéssel ugyanis egy esetleges jövőbeni kamatcsökkenés sem lesz a törlesztőrészletünkre hatással. Vagy csak jóval később hitelünk kamatváltozásának időpontjában fejti ki jótékony hatását.

A közeljövőben semmiképpen sem számíthatunk érdemi kamatcsökkenésre, sőt. Azonban néhány év alatt rendeződhet a helyzet, helyreállhat a gazdaság, csökkenhet az infláció, véget érhet a háború. Ezek az események pedig tényleg jó hatással lehetnek az általános piaci kamatszintekre.

De akkor tényleg mikor cselekszik helyesen az, aki hitelfelvétel előtt áll? A rövidebb kamatperiódus lehet a jó megoldás, vagy a hosszú időre fixált kamat?

 

Van, akinek nincs választása

Van az az élethelyzet, amikor ez nem választás kérdése. A Bankok ugyanis jogszabályi előírások alapján kedvezőbb bírálati feltételeket alkalmazhatnak a hosszú kamatperiódusú hitelek esetében. Ez a kedvezmény pedig a jövedelem terhelhetőségére, az úgynevezett JTM számításra vonatkozik.

A jogszabály ugyanis nevesíti, hogy az igénylők jövedelmét mekkora mértékben terhelheti meg az új hitel törlesztőrészlete. Ez a maximális limit pedig függ az adósok igazolt jövedelmének nagyságától és a kamatperiódus hosszától is.

JTM maximális mértéke jelzáloghitel esetén.

Például az a család, amelyik 500 ezer forint jövedelemmel rendelkezik bevállalhatna akár 300 ezer forint törlesztőrészletet is, amennyiben legalább 10 évig fix kamatozású kölcsönt választ. Ellenben 1 éves kamatperiódusú hitel esetében a törlesztőrészlet legfeljebb 150 ezer forint lehetne.

Ez a hatalmas különbség akkor igazán lényeges, ha a fizetésünkbe szűken férne bele a törlesztő. Könnyen előfordulhat, hogy a szükséges hitelösszeg törlesztőjét csak akkor bírja el a jövedelmünk, ha hosszabb kamatperiódust választunk. Ebben az esetben gyakorlatilag tényleg nincs választási lehetőségünk, ha szükségünk van a hitelre, akkor azt csak hosszú kamatperiódussal tudjuk megigényelni.

Még mindig a fix kamatú jelzáloghitelt érdemes választani

Ha választhatunk, mert bármelyik kamatperiódusú kölcsön törlesztőjét elbírja a fizetésünk, akkor a fix kamatot érdemes választani. Ennek megértéséhez érdemes átgondolni, hogy mik történhetnek az elkövetkező időben és ezen események bekövetkeztekor mit lépnénk.

Ha a kamatok tovább emelkednek

Ha több éves időtávon sem rendeződnek a kamatok, sőt tovább emelkednek, akkor egyértelműen jól döntöttünk a hosszú kamatperiódus választásával. Nyugodtan figyelhetjük az eseményeket, amelyeknek nincs hatása ránk.

Ha viszont rövid kamatperiódusú kölcsönt választottunk, akkor főhet a fejünk, hiszen a kamatunk nem csökken, sőt még emelkedik is. Lecserélni a hitelt, fixálni a kamatokat pedig az aktuális kamatszinten tudnánk, ami bizony magasabb lenne a mainál.

Ha a kamatok tényleg csökkennek

Ha hosszú kamatperiódusú hitelt választottunk, akkor automatikusan nem részesülünk a változás előnyeiből. Viszont meglévő hitelünk kiváltásával, lecserélésével még mindig elérhetjük a kedvezőbb kamatokat. Ezzel a lépéssel gyakorlatilag egy új hitelt igényelnénk az aktuális piaci kamatszint mellett, persze felmerülne a régi hitel előtörlesztése és az új igénylése kapcsán egy fix költség.

Ha rövidebb kamatperiódusú hitelt igényeltünk, akkor automatikusan részesülünk a kamatfordulót követően a kedvező változások előnyeiből. Ami pozitív, hogy itt nem merülnek fel fix költségek, hiszen az eredeti szerződés alapján kapjuk a kedvezőbb kamatot.

Összegzés

Érdemes a fix kamatozást választani a mostani helyzetben is. Ezzel kivédhetjük a további kamatemelés hatásait. Kedvező változások esetén pedig hitelünk kiváltásával, átalakításával csökkenthetjük törlesztőrészletünk.

Rövid kamatperiódus esetén viszont nem lenne eszköz a kezünkben akkor, ha a kamatok hosszabb távon is magas szinten maradnának, vagy tovább emelkednének.

Megéri magas kamat mellett fix kamatozású lakáshitelt igényelni? 2022-11-16T07:59:30+00:00

Mennyiért adják most a bankok a magyarok egykori imádott hitelét?

Mennyiért adják most a bankok a magyarok egykori imádott hitelét?

Forrás: Bankmonitor

Egykor a magyarok nagy kedvence volt a szabad felhasználású jelzáloghitel, ami ötvözi a lakáshitelek kedvező árát a személyi kölcsönök kötetlenségével, hiszen a banktól kapott összeg gyakorlatilag bármire fordítható. Bár az utóbbi időben ez a hiteltípus is drágult, a kamatok messze elmaradnak az inflációtól, emiatt ismét előtérbe került. Összegyűjtöttük a szabad célú jelzáloghitelekkel kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat, valamint megnéztük, milyen feltételekkel juthatunk hozzá most ezekhez.

A szabad felhasználású jelzáloghitelek esetében a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értéke és az adósok által igazolt nettó jövedelem nagysága határozza meg a felvehető hitel maximumát. Banktól függően az ingatlan értékének 50-70 százalékáig hiteleznek általában a pénzintézetek, vagyis egy 60 millió forintra értékelt lakásra körülbelül 30-42 millió forint hitelösszeg igényelhető. Másrészről a jövedelem legfeljebb 25-60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre, függően a kölcsön kamatperiódusától, valamint attól, hogy a nettó kereset eléri-e vagy sem az 500 ezer forintot. Egy végig fix kamatú lakáshitel esetében például 500 ezer forintos jövedelemmel elvileg 300 ezer forintos törlesztőrészlet is bevállalható lenne – 60 százalékos jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM), de a bankok jellemzően ennél óvatosabbak mostanság, így alacsonyabban ránt be az adósságfék.

Mennyi idő alatt juthatunk pénzhez?

A szabad felhasználású jelzáloghitelek az igénylési procedúrát illetően szinte teljesen azonosak a lakáscélú hitelekkel, vagyis a nettó jövedelmen túl a megfelelő, bank által elfogadott ingatlanfedezet megléte is kulcsfontosságú. Az egyszeri, induló költségek is hasonlóak, egy 20 millió forintos kölcsön esetében így az értékbecslés, a közjegyzői okiratba foglalás és a földhivatali papírmunka díja összességében akár 200-400 ezer forint is lehet, ám a bankok egy része ezt részben vagy akár egészben akciósan el is engedheti. (Egyedül az ügyvédi költséget spórolhatjuk itt meg, hiszen nem történik adásvétel.)

Mennyibe kerül most a szabad fehasználású jelzáloghitel?

Az átfutási idő ennél a hiteltípusnál jellemzően 1-1,5 hónap, ám ez nagyon bankfüggő, ezért, ha számít a gyorsaság, akkor célszerű olyan hitelközvetítőn keresztül intézni az igénylést, aki jól ismeri az egyes bankok gyakorlatát. Persze egy jelzáloghitel ebből a szempontból aligha versenyezhet egy szintén szabad felhasználású személyi kölcsönnel, aminél akár 5-6 nap alatt számlán lehet az igényelt pénz. Cserébe itt magasabb hitelösszeg igényelhető, miközben a kamatok is alacsonyabbak, a futamidő pedig akár a 20 évet is meghaladhatja, amivel alacsonyan tartható a havi törlesztő összege. (Személyi hitelnél a felvehető összeg maximuma 10 millió forint, a futamidő pedig nem haladhatja meg a 10 évet.)

Ha megnéznéd a legjobb személyi hitel ajánlatokat, akkor próbáld ki a Bankmonitor személyi kölcsön kalkulátorát!

Mennyibe kerülnek ezek a hitelek?

A szabad felhasználású jelzáloghiteleket némileg magasabb kamattal adják a bankok, mint a lakáscélra fordítható kölcsönöket, így ezeknél jelenleg 9-10 százalékos THM (teljes hiteldíj-mutató) számít kedvezőnek a Bankmonitor hitelkalkulátora szerint. Azért érdemes nem a kamatokat, hanem a THM-eket összehasonítani, mert ez a kamaton felül a hitel felvételéhez elengedhetetlen egyéb költségeket is tartalmazza, ami összességében 200-400 ezer forintra is rúghatnak egy átlagos hitelnél.

 JÓ TUDNI
Fontos tudni, hogy a gyermekek után járó jelzáloghitel elengedés – ami a második baba után 1 millió forint, míg a harmadiknál további 4 millió forint tartozáscsökkentést eredményezhet – a szabad célú jelzáloghitelekre nem érvényesíthető, akkor sem, ha azt a család esetleg lakáscélra fordította.

Bár 5 éves kamatperiódussal is igényelhető szabad felhasználású jelzáloghitel, ez nem optimális választás jelenleg, hiszen itt egyrészt a jövedelem legfeljebb 25 százaléka fordítható hiteltörlesztésre, miközben még csak nem is minden esetben olcsóbb a hosszabb időre rögzített kamatú konstrukcióknál. (A táblázatunkban a 40 millió forintos hitelösszegnél látható kedvező kamat annak köszönhető, hogy a megadott paraméterekkel az Erste Bank rendkívül kecsegtető árazással kínálja a hitelét, ám rajta kívül más ajánlatot nem is találtunk.)

A szabad célú jelzáloghitelekre is igaz, hogy nagyobb hitelösszeg és igazolt jövedelem esetén kedvezőbb THM-et kapunk, egyrészt azért, mert a bankok is rendszeresen adnak „mennyiségi kedvezményt”, másrészt az egyszeri költségek nem nőnek együtt az igényelt hitel nagyságával.

Személyi hitel vagy szabad célú jelzáloghitel?

Gyakran hasonlítják össze ezt a két hiteltípust, sőt, mostanában a Babaváró hitel is mind többször képbe kerül, hiszen ezek mindegyike szabad felhasználású konstrukció. A Babaváró persze verhetetlen, amennyiben a hitel felvételét követően legalább egy gyerek születik, de nem mindenki áll gyerekvállalás előtt, illetve felel meg az állami támogatás igénybevételéhez szükséges személyi feltételeknek: csak házaspárok igényelhetik, legalább a pár egyik tagjának 40 évesnél fiatalabbnak kell lennie, stb.

A személyi hitel legnagyobb előnye, hogy ehhez nincs szükség ingatlanfedezetre, az átfutási idő rövidebb, az egyszeri költség pedig lényegesen kisebb. Cserébe a hitelösszeg nem haladhatja meg a 10 millió forintot, a futamidő nem lehet hosszabb 10 évnél, a kamatok pedig magasabbak. Éppen ezért a szabad felhasználású jelzáloghitel jellemzően nagyobb hitelösszegek esetén előnyös, hiszen ilyenkor az alacsonyabb kamat komoly, több millió forintos pénzügyi előnyt jelenthet teljes visszafizetésben.

Mennyiért adják most a bankok a magyarok egykori imádott hitelét? 2022-11-14T07:32:07+00:00

Kinek éri meg most lakáshitelt igényelni?

Kinek éri meg most lakáshitelt igényelni?

Forrás: Bankmonitor

Az egyik leggyakoribb olvasói komment, észrevétel, amivel találkoznak a Bankmonitor szakértői: ki igényel ilyenkor lakáshitelt? Ki az az őrült, aki ilyen körülmények között kölcsönt vesz fel? De tényleg akkora bolondság jelenleg hitelt igényelni? A Bankmonitor szakértői ennek jártak utána.

Érdemes megfordítani a dolgot, tavaly nyár elején a legnépszerűbb, 10 éves kamatperiódusú piaci lakáshitel THM értéke 3 százalék körül mozgott. Ilyen kedvező feltételekkel még nem igazán lehetett kölcsönt felvenni a rendszerváltás óta. De akkor miért nem vett fel mindenki hitelt tavaly, hiszen minden adott volt a jó “üzlethez”?

Szerencsére nem rohant mindenki a bankba, mert egy hitel, akkor is hitel marad, ha a kamata nagyon kedvező. Ahhoz pedig, hogy a hitelfelvétel igénye megszülessen az agyunkban nem elégséges az, hogy kedvezőek a feltételek, alacsonyak a kamatok.

Kell egy hitelcél

Először egy vágy, egy cél jelenik meg a szemünk előtt, amit el szeretnénk érni. Szeretnénk egy új autót, nagyobb lakásra van szükségünk, jó lenne felújítani a konyhát. Ezek azok a célok, amelyek elvezetnek oda, hogy felmérjük anyagi lehetőségeinket: ha ennek eredményeként nincs elég megtakarításunk, akkor ez után születhet meg a hitelfelvétel gondolata.

Még a kamatmentes Babaváró hitelt sem éri meg felvenni céltalanul. Ilyen esetben könnyen megzavarhat minket a hirtelen jött összeg és mire felocsudunk már milliókat költöttünk el úgy, hogy kvázi semmit nem tudnánk megnevezni a megvásárolt dolgok közül. 

Joggal vetődhet fel a kérdés: mi a célja a hitelfelvételen túl azoknak, akik az alacsony kamatok miatt befektetési céllal vásároltak lakást hitelből. Valóban náluk a kamatszint döntő elem volt, de ettől függetlenül ott volt az egész hitelfelvétel mögött egy cél, mégpedig a befektetés célja. Jó esetben ezek a vásárlók, hiteligénylők előre átszámoltak mindent és csak a lehetőségek ismeretében döntöttek végül.

Fel kell mérni a lehetőségeket és a hiteligénylés feltételeit

Abban nyilván igaza van az olvasóknak, hogy a jelenlegi kamatok magasabbak, kvázi többet kell visszafizetni a felvett összegre. Ezt pedig igenis számításba kell venni a döntéshozatal során. Át kell gondolni mennyibe is kerül a kiszemelt autó, lakás, ezt követően meg kell nézni mennyi saját megtakarítással, önerővel rendelkezünk. Ha nincs elég pénzünk, akkor át kell gondolni hogyan tudnánk pótolni a hiányzó összeget: lakástámogatások, családi kölcsön, dolgozói hitel, esetleg banki kölcsön.

 KALKULÁLJ
A hitelnél alaposan szét kell nézni a piacon, meg kell találni a legkedvezőbb ajánlatot: egy jó döntéssel ugyanis havi szinten több tízezer forintot lehet spórolni. Ez pedig a jelenlegi helyzetben valóban életbevágó lehet.

Ha nem jön ki a számítás, akkor alakítanunk kell a célunkon, sőt, adott esetben el kell tudnunk engedni azt. Egy átgondolatlan hitelfelvétel ugyanis valóban komoly problémákat tud okozni.

Emellett fel kell mérni milyen feltételekkel adnak kölcsönt a bankok: mekkora jövedelmet, milyen hosszú munkaviszonyt várnak el az igénylőktől. Csak akkor tudunk hitel felvenni, ha átmegyünk a banki bírálaton. 

Ha minden működik, akkor még most is érdemes hitelt igényelni

Ha megvan a célunk, átszámoltunk mindent és a banki oldaláról is működhet az igénylés, akkor még a jelenlegi körülmények között is megérheti a hitelfelvétel. Nézzünk két érdekes példát erre.

Amikor megrészegít az alacsony kamat

Ki döntött jobban, aki tavaly tavasszal vett fel hitelt, vagy aki most igényelne? Erre kapásból rávágnánk, hogy aki tavaly, hiszen jóval kedvezőbbek voltak a feltételek.

Pedig ez egyáltalán nem biztos, hitelösszeget például egyáltalán nem említettünk. Havi 111 ezer forint volt a törlesztője annak, aki 20 millió forintot vett fel tavaly 20 éves futamidőre. Ezzel szemben 10 millió forintra két évtizeden át a mostani magas kamatkörnyezetben is “csupán” havi 78 ezer forintot kell fizetni. Ha azonos jövedelmet feltételezünk, akkor a kedvezőbb kamat mellett igénylő nagyobb mértékben leterhelt a fizetését, kvázi nagyobb kockázatot vállalt.

Ettől még mindig nem tudjuk, hogy rosszul döntött, elképzelhető, hogy ekkora összeg kellett álmai otthonához és minden szempontot alaposan mérlegelt az igénylés előtt. Azt viszont kijelenthetjük, hogy találtunk olyan szempontot, ami már érdekes színezetet ad a kamatok változásának.

 FONTOS
Az elmúlt években sokan szinte megrészegültek az alacsony kamatoktól és bevállaltak nagyon magas hitelösszegeket is. (Sajnos sok esetben ezeket a lakásárak is indokolttá tették.) A jelenlegi környezetben azonban már jóval átgondoltabban döntünk az hitelfelvételről.

Amikor még spórolni is lehet a hitelfelvétellel

Az albérletben élők számára mindig nagy dilemma a hiteligénylés, hiszen az albérleti díjak komoly kiadást jelentenek napjainkban. Ha 200 ezer forint az albérlet ára, akkor bizony már könnyen elgondolkodunk a váltáson. Még a jelenlegi kamatkörnyezetben is nagyságrendileg 25,4 millió forint 20 éves futamidejű jelzáloghitel részletére lenne elegendő ez a havi kiadás.

Ha találnánk az albérletünkhöz hasonló ingatlant, amelynek a megvásárlásához kevesebb, mint 25,4 millió forint hitelre van szükségünk, akkor gyakorlatilag a hitelfelvétellel még spórolnánk is, hiszen a havi kiadásaink csökkennének.

Összegzés

Azt távolról sem lehet kijelenteni, hogy a hitelfelvételnek kedvezne a kamatemelkedés, sőt. Ugyanakkor igenis lehet találni olyan élethelyzetet, körülményt, amikor a hitelfelvétel egy jó döntés lehet még a jelenlegi piaci környezetben is. Hiszen a kölcsönigénylés nem lehet a célunk, az egy eszköz, amellyel elérhetjük céljainkat.

Az viszont kétségtelenül igaz, hogy az aktuális kamatkörnyezetben sokkal alaposabban szét kell nézni, rengeteg lehet spórolni a legkedvezőbb ajánlat felkutatásával. Beleugrani egy drága rosszul megválasztott kölcsönbe pedig kamatkörnyezettől és gazdasági helyzettől függetlenül nem szabad.

Kinek éri meg most lakáshitelt igényelni? 2022-11-11T10:06:11+00:00

Válságálló lakáshitel – menj biztosra igényléskor!

Válságálló lakáshitel – menj biztosra igényléskor!

Forrás: Bankmonitor, szerző: Tóth Tímea | 

A hitelek drágulásának lendülete nem veszített erejéből és a közeljövőben nem is látszik mérséklődni. Mit tehetsz, ha nem akarsz folyamatosan azon aggódni, hogy a futamidő alatt drágul lakáshiteled? Van megoldás!

A jelentős éves áremelkedés mértéke a jegybanki alapkamat-emelést is magával hozta, a jegybank több lépésben 10,75 százalékra emelte az alapkamatot. A bankok – eltérő mértékben és ütemben -, de reagálnak a helyzetre, mégpedig a hitelkamatok emelésével.

Ez a helyzet sok lakáshitel igénylést tervező magyart elbizonytalanít, illetve olyan megoldások felé tereli, amik a hitelpiac változásaira kevésbé érzékenyek.

“Válságálló” lakáshitel? – Ilyen is van!

A lakáshitel piacon számos banki termék megtalálható, amelyek közül több szempont alapján is választhatnak az érdeklődők. Ugyanakkor érdemes minden fontos tényezőt figyelembe venni a választáskor, nem csak egyiket, vagy másikat. A lakáshitel teljes hiteldíj mutatója se minden esetben lehet önállóan mérvadó.

Ha azt a konstrukciót szeretnénk, amivel biztosan kizárhatjuk a hitelünk drágulásának kockázatát, akkor célszerű olyan ingatlanhitelt választanunk, ahol a kölcsön kamatozása a teljes futamidő alatt fix.

Így a szerződéskötéskor megállapított költségek maradnak velünk egészen a futamidő végéig, a törlesztőrészlet változatlan marad, a kiadás pedig hosszú távon is jól tervezhető az igénylők számára.

A végig fix kamatozású lakáshitelek tehát megadják a kívánt biztonságot a költségek kapcsán, ezért gondolhatnánk, hogy ennek bizony ára van, vagyis hogy ezek a hiteltermékek jellemzően drágábban érhetők el a bizonyos időközönként (például 5, 10 évente) változó kamatozású lakáskölcsönöknél. A bankok eltérő árazása miatt ez ugyanakkor nem minden esetben van így.

Érdemes tehát összehasonlítani a pénzintézetek ajánlatait, hiszen a legkedvezőbb és legdrágább hitelek költsége között óriási különbségek lehetnek.

Melyek most a legolcsóbb végig fix kamatozású ingatlanhitelek?

A Bankmonitor lakáshitel kalkulátorával összehasonlítottuk, melyek most a legkedvezőbb futamidő végéig fix lakáshitelek használt lakás vagy ház vásárlására, 20 millió forint hitelösszegre, 20 éves futamidőre, 500 ezer forint nettó jövedelem esetén.

Válságálló lakáshitel kamatok.

Mi a helyzet a támogatott hitelekkel?

Ha élethelyzeted lehetővé teszi és megfelelsz a feltételeknek, nagyon is megéri körülnézni az elérhető támogatások és kedvezményes hitelek háza táján. A CSOK mellé igényelhető kamattámogatott lakáshitel (CSOK+hitel) és a Babaváró Program is kihasználható, ráadásul nem csak az idei év végéig.

A CSOK hitel konstrukció fontos előnye, hogy a futamidő végéig fix kamattal érhető el, ami ráadásul igen kedvező, csupán 3 százalékos.

A Babaváró hitel pedig kamatmentes és végig az is marad, ha a házaspár az igénylést követő 5 éven belül gyermeket vállal, vagy fogad örökbe. A szabad felhasználású Babaváró program számos lakáscélra kihasználható, például népszerű hitelcél a lakásvásárláskor az önerőbe forgatni az akár 10 millió forintos kamatmentes kölcsönt.

Nem éri meg halogatni az igénylést

Ha tehát fontos a biztonság, érdemes minél előbb elindítani az igénylési folyamatot, ugyanis egy lakáshitelnél ez jellemzően több hetet is igénybe vesz. A kamatok száguldása pedig továbbra sem látszik mérséklődni, a törlesztőrészletek hétről-hétre egyre magasabbak lehetnek, mint ahogy azt az elmúlt időszakban is megfigyelhettük.

Az elmúlt mindössze egy hét alatt a fenti táblázat 3 legolcsóbb lakáshitelének THM-je emelkedett, a legelőkelőbb helyen ugyanakkor maradt az UniCredit Stabil Kamat Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitele, annak ellenére, hogy a konstrukció THM értéke 0,65 százalékkal nőtt ez idő alatt.

Ha Babaváró hitelt is igénybe vennél, akkor pedig a feltételek meghiúsulása esetén lehetsz nagyobb bajban, ha vársz a hiteligényléssel, hiszen a büntető kamatok is jelentősen növekedtek a program indulása óta.

 KALKULÁLJ
Hasonlítsd össze a legjobb lakáskölcsönöket a Bankmonitor kalkulátorával

Válságálló lakáshitel – menj biztosra igényléskor! 2022-11-09T07:38:27+00:00

Nehéz helyzetbe hozhatja a hiteleseket az elszálló infláció. Mit lehet tenni ebben a helyzetben?

Nehéz helyzetbe hozhatja a hiteleseket az elszálló infláció. Mit lehet tenni ebben a helyzetben?

Forrás: Bankmonitor, szerző: Fülöp Norbert |  Frissítve: 

A rezsicsökkentés átalakítását követően az idei évben az infláció elérheti a 13-14 százalékot is. Ilyen áremelkedés mellett az életszínvonal fenntartásához már jelentős bérnövekedésre van szükség. Ha pedig a bér stagnál, esetleg a béremelés elmarad a tényleges pénzromlás mértékétől, akkor bizony lényegesen kevesebb pénz marad a kötelező kiadások után. Erre különösen oda kell figyelniük azoknak, akik most vesznek fel hitelt, illetve a jövedelmük jelentős részét fordítják jelenleg is törlesztésre.

Minden hitelfelvétel mögött van egy komoly cél, például egy új autó megvásárlása, egy régebbi, drága kölcsön kiváltása, vagy éppen az, hogy végre saját tulajdonú otthonba szeretnénk költözni. A kitűzött cél egyben meghatározza azt is, hogy mekkora összegre van szükségünk, a lehetőségeinknek azonban gátat szab az úgynevezett adósságfék, ami nem engedi, hogy a jövedelmünk meghatározott százalékánál többet költsünk hiteltörlesztésre. Minél hosszabb egy hitel kamatperiódusa – az az időszak, ami alatt a bank egyoldalúan nem módosíthatja a kamatot, ezzel együtt pedig a hiteltörlesztőt -, annál később ránt be az adósságfék, így egy legalább 10 éves kamatperiódusú kölcsönnél akár a jövedelem 60%-ig is el lehet menni.

 JÓ TUDNI
A JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató – korlát szerint egy legalább 10 éves kamatperiódusú jelzáloghitelnél a nettó igazolt jövedelem 50%-a fordítható törlesztésre akkor, ha a jövedelem összege nem éri el az 500 ezer Ft-ot, míg félmillió forinttól 60% a plafon.

De mit is jelent ez az 50, illetve 60%? Azt, hogy például 400 ezer Ft nettó jövedelemmel elvileg akár 200 ezer Ft hiteltörlesztő is bevállalható, vagyis a fennmaradó 200 ezer Ft-ból kell tudni megélni. Ha belegondolunk, hogy mennyi egy lakás átlagos rezsije, hogy 20% felett drágultak egy év alatt az élelmiszerek, akkor ez bizony nem kis kihívás. A lakáshitelt ráadásul általában 10-20 évre vesznek fel, vagyis hosszú távon kell tudni szerződés szerint fizetni a részleteket.

A bankok persze nem mennek el feltétlenül a falig, például mindegyik meghatároz egy minimális jövedelmet – ez általában a minimálbér, vagy azt meghaladó összeg -, de többen közülük a nettó jövedelmet csökkentik egy becsült megélhetési költséggel, és ezt követően számolják ki a JTM-et. Ezen kívül ellenőrzik az elmúlt pár hónap bankszámlamúltját is, és ha szerencsejáték fogadást, esetleg magánjellegű kölcsön törlesztését találják rajta, akkor ezeket is figyelembe veszik a hitelbírálat során.

Hiába azonban az adósságfék és a banki hitelbírálat, valójában az adósnak kell tisztában lennie a saját teherbíró képességével, neki kell kiszámolnia, hogy mekkora hiteltörlesztőt képes jelentős lemondások nélkül, hosszú távon is biztosan teljesíteni. A számolgatás során mindenképpen kalkulálni kell a magas inflációval is, különösen akkor, ha a jövedelem ezzel várhatóan nem tud majd lépést tartani. A legjobb az, ha legalább az elmúlt fél év bevételeit és kiadásait elemezzük, hogy lássuk, mekkora szabad összeg maradt havonta a számlánkon. Ha albérletben lakunk, a lakáshitel célja pedig a saját tulajdonú otthon megvásárlása, akkor persze számolhatunk úgy, hogy ezt az összeget hiteltörlesztésre fordíthatjuk majd. A lényeg azonban az, hogy legyünk reálisak és őszinték magunkkal!

Mire figyeljenek azok, akik most vennének fel hitelt

Ha már tudjuk, hogy mekkora hiteltörlesztőt vagyunk képesek hosszú távon bevállalni, akkor első körben azt kell megtudnunk, hogy ez milyen hitelösszeg felvételét teszi lehetővé. Az összeg függ a hitel típusától – jelzáloghitel vagy személyi kölcsön -, valamint a kamat nagyságától, ami nem más, mint a bank pénzének használatáért fizetendő ár. Mivel az egyes bankok más-más „árat” kérnek a pénzük használatáért, rendkívül fontos, hogy megtaláljuk a számunkra elérhető lehető legkedvezőbb ajánlatot, vagyis a legolcsóbb hitelt. Nem lehet eléggé kihangsúlyozni, hogy ez mennyire fontos, hiszen például egy 20 millió forintos – 20 éves futamidő, 10 éves kamatperiódus, 30 millió Ft értékű ingatlanfedezet, 400 ezer Ft nettó jövedelem – lakáshitel havi törlesztője 151 000 Ft és 184 000 Ft egyaránt lehet, ami két évtized alatt csaknem 8 millió Ft-ot jelent.

Ha az elérhető legkedvezőbb havi törlesztőt magasnak találjuk, akkor megoldást jelenthet a futamidő meghosszabbítása, az előbbi lakáshitel havi törlesztője 30 éves futamidőre 128 300 Ft és 166 300 Ft között lesz, vagyis havi néhány tízezer forinttal tehermentesíthető a családi költségvetés. Ugyanakkor a hosszabb futamidő miatt tovább használjuk a bank pénzét, emiatt tovább kell rá kamatot is fizetnünk, így a teljes visszafizetendő összeg végül nagyobb lesz.

Persze később, ha a pénzügyi helyzetünk lehetővé teszi, a hitel előtörleszthető, akár úgy, hogy a havi törlesztő csökkenjen – ebben az esetben a futamidő változatlan marad -, de arra is van lehetőség, hogy a futamidőből faragjunk csak le. Bármelyiket is válasszuk, a teljes visszafizetés csökkenni fog, bár végső soron pénzügyileg a futamidő kurtítása az előnyösebb.

Alacsonyabb lehet az új hitel havi törlesztője akkor is, ha magasabb jövedelmet tudunk igazolni. Természetesen nem kereshetjük meg a munkáltatónkat azzal, hogy béremelést kérünk az olcsóbb lakáshitel miatt, ám ha van erre lehetőség, adóstársat bevonhatunk a hitelbe, hátha így kamatkedvezményt kaphatunk. Van például bank, ahol már 100 000 Ft nettó jövedelemre 0,64%-os kamatkedvezmény jár, de a legtöbb banknál a magasabb jövedelemmel együtt sávosan csökken a kamat. Találtunk olyan pénzintézetet például, ahol 1,3 millió Ft igazolt jövedelem már 1,5% a diszkont! Lényeges, hogy az igazolt jövedelem több adóstól is származhat. Ugyanakkor egyáltalán nem biztos, hogy a nagyobb kamatkedvezményt nyújtó banké lesz a nyerő ajánlat, hiszen nagyon nem mindegy, mekkora az eredeti kamatszint.

Mit tehetnek azok, akiknek van már hitelük

A már hitellel rendelkező adósokat érzékenyen érintheti az infláció, hiszen jelentősen csökkentheti a szabadon elkölthető pénzösszeget, így a havi kiadásaik lefaragására kényszerülhetnek. Megoldást jelenthet például a meglévő drágább hitelek összevonása és kiváltása, ezért mindenképpen érdemes számolgatni ezzel kapcsolatban, vagy akár egy hitelszakértő segítségét kérni.

A hitelkiváltáson túl a futamidő esetleges meghosszabbításával is csökkenthető a havi törlesztő, ám ahogy erről korábban már írtunk, ez a teljes visszafizetést meg fogja majd emelni. A futamidő hosszabbítás ugyanakkor szerződésmódosítást igényel, ami jellemzően néhány tízezer forintos egyszeri kiadást jelent majd.

Amennyiben van megtakarításunk, akkor megfontolandó lehet ezt nem felélni, hanem akár ebből előtörleszteni a hitelt, hiszen így a havi fizetnivaló is csökkenni fog. Itt azonban érdemes előzetes kalkulációt végezni, hiszen, ha a hitelünk kamata mondjuk 5%, a pénzünket inflációkövető állampírban tartva pedig ennél több hozamot zsebelhetünk be, akkor ez nem feltétlenül lesz jó üzlet. Ha viszont a hónap végén nem jövünk ki a jövedelmünkből, emiatt pedig nem tudunk törleszteni, akkor nem lesz más megoldás, mint hozzányúlni a tartalékunkhoz, és így stabilizálni a bevétel-kiadás arányt. (Ez még mindig jobb lehet, mint a megtakarítást szép lassan felélni, hiszen így a pénzünket nem tudjuk lekötni, miközben a kamaton sem spórolhatunk.)

Amennyiben a spórolás és más egyéb próbálkozás sem vezet eredményre, akkor a legfontosabb az, hogy a problémánkat jelezzük a bank felé. Nem szabad homokba dugnia fejünket, mert a helyzet önmagától nem fog javulni, a bankoknak viszont kész megoldásaik vannak az átmeneti fizetési nehézségek kezelésére.

Ha megkeresnéd a számodra elérhető legkedvezőbb lakáshitelt, akkor ebben segítségedre lehet a 10 magyarországi bank ajánlatait megversenyeztető Bankmonitor lakáshitel kalkulátor. Amennyiben a kalkulációt követően megadod az elérhetőséged, a Bankmonitor hitelszakértői felveszik veled kapcsolatot, és mindenben a segítségedre lesznek. A hitelszakértők szolgáltatása a számodra ingyenes.

Nehéz helyzetbe hozhatja a hiteleseket az elszálló infláció. Mit lehet tenni ebben a helyzetben? 2022-10-28T06:17:04+00:00

Nem minden jövedelmet hiteleznek egyformán a magyar bankok! Te mire számíthatsz?

Nem minden jövedelmet hiteleznek egyformán a magyar bankok! Te mire számíthatsz?

Forrás: Bankmonitor, szerző: Fülöp Norbert | 

A sikeres lakáshitel igényléshez kulcsfontosságú a megfelelő nagyságú, igazolt nettó jövedelem megléte. Igen ám, de a bankok nem egyformán számolnak az alkalmazotti munkaviszonyból, illetve a saját vállalkozásból származó jövedelemmel, de az is okozhat nehézséget, ha külföldön dolgozunk, esetleg készpénzben kapjuk a bérünket. És akkor nem beszéltünk a jövedelmet esetleg kiegészítő GYES-ről, GYED-ről, családi pótlékról vagy éppen gyerektartásról.

1. Legyen meg a legalább 3 hónap folyamatos munkaviszony

A hitelezhetőség legfontosabb feltétele, hogy legyen munkánk, hiszen máskülönben aligha rendelkezhetünk megfelelő, igazolható jövedelemmel. A bankok általában 3 hónap folyamatos, határozatlan idejű munkaviszonyt várnak el, ami teljes naptári hónapot jelent, vagyis, ha május közepén kezdtünk az új helyen, akkor szeptember 1-től adhatjuk be legkorábban a hiteligénylésünket. Feltéve persze, hogy addigra lejárt a próbaidőnk és véglegesítettek bennünket, mert természetesen ez elengedhetetlen.

A határozott idejű munkaviszony elfogadása kicsit kacifántosabb, de a legtöbb banknál ez is megoldható. Íme, néhány bank gyakorlata, ami azért jól mutatja, nem feltétlenül egyszerű a megfelelő pénzintézet megtalálása:

  • Az igénylés időpontjában még legalább 12 hónapig fenn kell állnia a munkaviszonynak.
  • Máshol azt írják elő, hogy a munkaszerződés legalább 1 évre szóljon, amiből igényléskor minimum 2 hónapnak még hátra kell lennie, plusz a munkáltatótól nyilatkozatot várnak arról, hogy hosszabbítást tervez.
  • Van bank, ahol csak meghatározott munkakörökben – pl. orvos, pedagógus, közalkalmazott, köztisztviselő – fogadják el a határozott idejű szerződést.
  • Olyanról is tudnak a Bankmonitor szakértői, ahol 6 hónapos munkaviszonyt várnak el, mégpedig egyazon a munkahelyen, illetve minimum 1 évnek még hátra kell lennie a szerződésből. Vagy éppen fordítva: legalább 1 év hosszúságú legyen a munkaviszony és minimum 6 hónap múlva járjon csak le.
 ÖTLET

Ha hitelre van szükséged, akkor a Bankmonitor kalkulátoraival pillalatok alatt ellenőrizheted a lehetőségeidet:

2. Legyen meg a minimálisan elvárt jövedelem!

Minden bank meghatároz egy minimális jövedelmet, ennek megléte esetén hiteleznek csak. Ez általában az aktuális minimálbér – most nettó 133 ezer Ft -, de valahol kicsit lejjebb, míg máshol ennél magasabban húzzák meg a határt. Jó tudni, hogy a bankok megkülönböztetnek úgynevezett elsődleges, valamint kiegészítő jövedelmeket, a minimális összegnek pedig az előbbiekből kell összejönnie. Kiegészítő jövedelem lehet például a családi pótlék, a GYES és a GYED, de akár egy ingatlankiadásból származó bevétel is ide sorolható. (Ezekről később még részletesen írunk.)

3. Mit tehet, aki készpénzben kapja a jövedelmét?

Talán meglep sokakat, de bizony még mindig több százezer honfitársunk készpénzben kapja készhez a bérét, ami okozhat némi galibát. Például azért, mert van bank, ahol egyáltalán nem fogadják el az ilyet, de ahol számolnak vele, ott is elvárás lehet, hogy az igénylő legalább egy teljes adóévben az adott helyen dolgozzon, ugyanis így lesz csak látható teljes egészében az előző évről szóló NAV jövedelemigazoláson. A helyzet tehát nem egyszerű, ezért célszerű az ingatlanvásárlást megelőzően tisztázni a lehetőségeinket, nehogy a foglaló kifizetése után derüljön csak ki, hogy a jövedelmünkre esetleg nem kapunk hitelt.

4. Számolhatunk a táppénzzel, a családi pótlékkal, a GYED-del és a GYES-sel?

A GYED maximális összege 2022-ben bruttó 280 ezer forint, ami nettóban legfeljebb 210 ezer forint bevételt jelent. Van bank, ahol a fő jövedelem legfeljebb 30 százalékáig, ám legfeljebb 25 ezer forintig számolnak vele, de olyannal is találkoztunk, ahol akár 210 ezer forintig is beszámítják. Bonyolítja a helyzetet az is, hogy amennyiben csak néhány hónap van hátra a GYED-ből, akkor sok helyen az általában alacsonyabb GYES összegét veszik figyelembe.

A GYES-t az összes vizsgált bank elfogadja kiegészítő jövedelemként, ám az összegét illetően már lehetnek korlátozások, például egyes bankoknál az elsődleges jövedelem legfeljebb 30-33 százalékát teheti csak ki. A dolog egyáltalán nem mindegy, hiszen a GYES maximuma egy gyereknél havi 28 500 forint, de például ikreknél már 57 000 forintot kap a család.

A táppénz a legtöbb esetben nem elfogadott jövedelem, ám van bank, ahol például a közalkalmazottakkal, köztisztviselőkkel és az állami nagyvállalatok dolgozóival kivételt tehetnek, míg másutt a várandósság idejére járó táppénznél engedékenyebbek.

A családi pótlékot szinte minden bank teljes összegben elfogadja kiegészítő jövedelemként.

5. Kaphatnak hitelt a részmunkaidősök?

A részmunkaidősök a legtöbb banknál hitelképesek, feltéve, hogy a jövedelmük eléri az elvárt minimális összeget. Ugyanez a helyzet akkor is, ha valakinek több részmunkaidős állasa van.

6. Kaphat hitelt egy nyugdíjas?

A véglegesített öregségi nyugdíj minden banknál hitelezhető, így az idősek vehetnek fel lakáshitelt, vagy akár adóstársként beszállhatnak a jövedelmükkel gyermekeik vagy unokáik hitelszerződésébe. (Természetesen az ezzel járó kockázatok mérlegelését követően!) Az idősek esetében nem is a jövedelem, inkább az életkori elvárások jelenthetnek nehézséget. A bankok ugyanis meghatározzák az igényléskori maximális életkort, ami banktól és hiteltípustól függően 65-75 év lehet. Ha fiatalabb adós is szerepel jövedelemmel a hitelszerződésben, akkor azonban akár még ez is kicselezhető.

7. Mire számíthatnak a külföldön dolgozók?

A külföldi munkabért szinte minden bank teljes összegben elfogadja elsődleges jövedelemként, ám nagyon nem mindegy, mely országról van szó. Az Európai Unió országai esetében általában jók az esélyeink, de az úgynevezett EFTA országokban (Svájc, Norvégia, Izland, Liechtenstein), valamint a Nagy Britanniában és Izraelben megkeresett jövedelem is többnyire hitelképes. Van azonban olyan nagy hazai bank, amelyik egyáltalán nem fogadja el a nem magyar jövedelmet, míg egy másik fontos szereplő érdekes módon kizárólag az osztrák, szlovák és német keresetekkel számol.

Fontos megemlítenünk, hogy a fentiek kizárólag a munkaviszonyból származó jövedelmekre vonatkoznak, a külföldi vállalkozásból befolyó bevételt egyetlen bank fogadja el csak önállóan, egy pénzintézet pedig csak egyedi bírálat után dönt az igénylésről.

A külföldi öregségi nyugdíjat – egy kivétellel – azonban szeretik a bankok, hiszen ez egy rendszeres és biztos bevételi forrás, ám a korhatárokra itt is oda kell figyelni!

8. Számít a kiadott ingatlanból befolyó bevétel?

Sok honfitársunk vásárolt az elmúlt időszakban befektetési céllal ingatlant, ami jó döntés is volt, hiszen elképesztő áremelkedésen vagyunk túl az elmúlt pár esztendőben. Ugyanakkor a bérleti díj is szépen hozhat a konyhára, ami természetesen jövedelem, így felmerül a kérdés, hogy vajon a bankok számolnak-e vele hitelfelvételkor. Az általunk vizsgált kilenc hazai bank közül három azonban nem számol ezzel, a fennmaradók pedig elsődleges vagy kiegészítő jövedelemként veszik figyelembe. Ez utóbbi nagyon nem mindegy akkor, ha csak ezzel együtt sikerül teljesíteni a minimálisan elvárt jövedelmet!

Nem minden jövedelmet hiteleznek egyformán a magyar bankok! Te mire számíthatsz? 2022-10-27T06:58:05+00:00

Hol a legolcsóbb 10, 30 millió forint lakáshitel 2022. júliusában?

Hol a legolcsóbb 10, 30 millió forint lakáshitel 2022. júliusában?

Forrás: Bankmonitor, szerző: Argyelán József | 

Az emelkedő hitelkamatok miatt egyre lényegesebb, hogy melyik banktól igénylünk lakáshitelt. A legolcsóbb és legdrágább ajánlat törlesztőrészlete között ugyanis 20 százalékot meghaladó lehet a különbség. A folyamatosan változó kamatok miatt a bankok sorrendje is gyakran módosulhat: egyáltalán nem biztos, hogy az a pénzintézet kínálja a legkedvezőbb feltételekkel a kölcsönt, mint egy hónappal ezelőtt.

A jelenlegi piaci környezetben a lakáshitelek feltételei nagyon gyorsan változhatnak: elképzelhető, hogy pár hét múlva már egy teljesen másik pénzintézettől éri meg a kölcsönt felvenni, mint jelenleg. Ráadásul az igénylők körülményei is jelentősen befolyásolják a választást. A kölcsön kondíciója többek között függ az igényelt hitelösszegtől, az ingatlan értékétől, az érdeklődők jövedelmétől is. Könnyen lehet, hogy az eltérő élethelyzetekben más-más pénzintézet jelzáloghitele lesz a legkedvezőbb.

Melyik banknál érhető el 10 millió forint lakáshitel a legkedvezőbb feltételekkel?

Nézzük meg, hogy egy relatív kisebb összeget, 10 millió forintot milyen feltételekkel kínálnak jelenleg a bankok. Az igénylők nettó jövedelme 400 ezer forint, a kiszemelt ingatlan vételára 40 millió forint. Ilyen paraméterek mellett a legkedvezőbb feltételekkel az UniCredit Bank kínál hitelt. A pénzintézetnek a 10 millió forintra havonta 79 ezer forintot kell fizetni, a teljes visszafizetendő összeg a 20 év alatt közel 19 millió forint lenne. A konstrukció THM értéke 7,50%.

A TOP 5-be még befért az ERSTE Bank, a Raiffeisen Bank, a K&H Bank és az MKB Bank ajánlata. Ez utóbbi esetében a törlesztőrészlet meghaladná a 83 ezer forintot. A havi fizetnivaló 4 ezer forinttal, 5,8 százalékkal magasabb, mint a legkedvezőbb ajánlat esetében. Összességében közel 1,2 millió forintot tud spórolni az adós egy jó döntéssel.

5 legolcsóbb lakáshitel 10 millió Ft hitelösszeg esetén 2022. júliusában?

Hol a legolcsóbb 30 millió forint jelzáloghitel?

Sokak számára azonban jóval nagyobb hitelösszegre lenne szükség a kinézett ingatlan megvásárlásához. Ezért a Bankmonitor szakértői megvizsgálták, hol érhető el a legkedvezőbb feltételekkel 30 millió forint lakáshitel. Az igénylő jövedelme 600 ezer forint, a kinézett ingatlan vételára 40 millió forint. Ezen feltételek mellett is a legkedvezőbb ajánlat az UniCredit Banknál érhető el: a magasabb hitelösszeg és jövedelem miatt még kedvezőbb a banki ajánlat, a hitel THM értéke 6,84%. A kölcsönre havonta 226 ezer forintot kellene fizetni, ami 30 év alatt 54,3 millió forintra duzzadna.

5 legolcsóbb lakáshitel 30 millió Ft hitelösszeg esetén 2022. júliusában?

Az UniCredit mögött a sorrend teljesen megváltozott, az MKB Bank, a Takarékbank, az ERSTE Bank és a Raiffeisen Bank ajánlata kúszott be a legjobb 5 közé. A Raiffeisen Banknak azonban már havonta 23 ezer forinttal többet kell fizetni – ez 10,3 százalékos emelkedésnek felel meg – , mint a legolcsóbb konstrukcióra. 20 év alatt 5,6 millió forintot spórolhat az igénylő, ha körültekintően választ hitelt.

Komoly drágulásra kell felkészülni az elkövetkező időszakban

Nagyon sokan teszik fel a kérdést: jelen helyzetben érdemes kivárni a hiteligényléssel? A hitelkamatok a közeljövőben tovább fognak emelkedni, vagyis a kivárás – legalábbis rövid távon – mindenképpen a törlesztőrészletek emelkedését vonja maga után.

A lakáshitelek THM értéke a pénzpiaci hozamokkal összehasonlítva

A piaci kamatozású lakáshitelek kamata jelenleg számos bank esetében elmarad a pénzpiac számára lényeges mutatóktól.

  • Az infláció a KSH adatai alapján 11,7 százalék volt júniusban. Ettől a Bankmonitor által megvizsgált összes banknál találni kedvezőbb kamatozású lakáshitelt. Sőt, a legolcsóbbak THM értéke jelentősen elmarad az éves drágulás mértékétől. Ez rövid távon azt jelenti, hogy a hitelt nyújtó fél kevesebb árut tud vásárolni a törlesztésként kapott összegből, mint az eredetileg kölcsönadott pénzből.
  • A jegybanki alapkamat tekinthető irányadó kamatnak a teljes pénzpiac számára. Szinte az összes banknál találni az alapkamatnál kedvezőbb feltételekkel jelzáloghitelt. Ez az állapot rendhagyónak számít a hitelpiacon.
  • A 10 éves állampapírhozam és BIRS mutató nagyon jól tükrözi a 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek banki költségét. (A pénzintézetek is a pénzpiacról szerzik be a hitelek forrását.) Ez azt is jelenti, hogy hosszú távon a mutatók értékénél kedvezőbb feltételekkel nem fognak a bankok hitelt nyújtani.

A közeljövőben az infláció további emelkedésére és az alapkamat növekedésére lehet számítani, vagyis a pénzpiaci mutatók érdemi csökkenése idén nem várható. Éppen ezért a jelenlegi speciális helyzet a hitelek drágulásával rendeződhet.

 FONTOS
A kölcsönfelvételt tervezőknek nagyon lényeges szemponttá válhat az időtényező: a halogatás, az elhúzódó hiteligénylés miatt sokan már csak drágábban tudják a szükséges összeget megigényelni.

Hol a legolcsóbb 10, 30 millió forint lakáshitel 2022. júliusában? 2022-10-25T09:53:11+00:00

A honlap további használatához a sütik használatát el kell fogadni. További információ

A süti beállítások ennél a honlapnál engedélyezett a legjobb felhasználói élmény érdekében. Amennyiben a beállítás változtatása nélkül kerül sor a honlap használatára, vagy az "Elfogadás" gombra történik kattintás, azzal a felhasználó elfogadja a sütik használatát.

Bezárás