Mennyi hitelt kaphatunk a banktól? Mutatjuk, hogyan tudod kiszámolni!

szerző: Fülöp Norbert
Forrás: Bankmonitor, 2021-10-04

Hitelt rendszerint azért veszünk fel, mert a saját pénzünk nem elég arra, amit meg szeretnénk vásárolni. Lehet ez televízió, valamilyen háztartási berendezés, autó, nyaraló vagy éppen lakás. Mivel a cél általában adott, a legtöbben pontosan tudják, hogy mennyi hitelre van szükségük. De vajon honnan tudhatjuk előre, hogy a szükséges összeget megadnák-e a bankok, illetve egyáltalán mitől függ, hogy mennyi hitelt kaphatunk? Ezeknek a kérdéseknek jártak utána a Bankmonitor szakértői.

A Bankmonitor.hu ingyenes szolgáltatásokat nyújtó weboldal: több, mint 30 bank és pénzügyi szolgáltató több ezer termékének objektív összehasonlítása, szakértői írások a jó és megalapozott pénzügyi döntésekért. Tájékoztatáson túl konkrét támogatást is nyújtunk a kiválasztott banki termék szerződésének megkötésében. Jelen írásunkhoz hasznos kiegészítést adhat számodra a lakáshitel kalkulátorunk.

Az, hogy milyen típusú hitelt érdemes választanod, nagyban függ attól, hogy mit szeretnél megvásárolni, illetve ehhez mennyi pénzre van szükséged. Ha például elromlott a mosógép vagy a hűtőszekrény, emiatt pedig azonnal új berendezést kell vásárolnod, akkor akár egy áruhitel is jó megoldást jelenthet, hiszen ilyet szinte minden nagyobb áruház kínál pénzügyi partneren keresztül. Amennyiben van, akkor egy folyószámlahitel vagy éppen egy hitelkártya is segíthet, ám ez utóbbinál mindenképpen figyelj arra, hogy ha nem tudod határidőre visszatölteni a keretet, komoly kamatot számíthatnak fel. Ezért csak óvatosan!

Nagyobb összegnél – ami lehet például egy autó megvásárlása vagy egy komolyabb orvosi beavatkozás – a személyi kölcsön lehet jó megoldás, hiszen ezzel akár 10 millió forint is megigényelhető, a kamat pedig 7-16% között változhat, az igazolt jövedelem nagyságától és a választott banktól függően. Amennyiben 10 millió forint feletti összegre van szükségünk, akkor az úgynevezett jelzáloghitelek jelenthetnek megoldást, amelyek mögött minden esetben ingatlanfedezet áll.

Ez azt jelenti, hogy az igényléshez szükség lesz egy fedezetként bevonható – forgalom- és hitelképes – ingatlanra, a felvehető hitel összegét pedig ennek becsült forgalmi értéke is meghatározza majd. Ugyanis a jelzáloghiteleknél a fedezet értékének legfeljebb 80%-a hitelezhető, vagyis egy 50 millió forintra értékelt ingatlanfedezet mellett legfeljebb 40 millió forint hitel kapható.

A bankok között talán ezt illetően van a legtöbb különbség, ráadásul olyan sok jövedelem-típus létezik, hogy rendkívül nehéz laikusként átlátni, melyik pénzintézetnél járhatunk nagyobb eséllyel sikerrel. A pénzintézetek például eltérően kezelik a készpénzes, a külföldi, az ingatlankiadásból származó és a vállalkozói jövedelmeket, ami azt jelenti, hogy valahol egyáltalán nem, vagy csak szigorúbb feltételekkel számolnak ezek valamelyikével. Ez azért okozhat problémát, mert az elfogadott nettó jövedelem határozza meg, hogy mekkora lehet a maximálisan bevállalható hiteltörlesztő, illetve a felvehető legnagyobb hitelösszeg.

Ez azonban csak a jogszabályi plafon, a bankok a hitelbírálat során dönthetnek úgy, hogy ennél kevesebb hitelt adnak. Ez leginkább az olyan kisebb településeken történhet meg, ahol kevés az ingatlan tranzakció, így a bank nehezen tudja megállapítani, mennyiért tudná értékesíteni az adott lakást, ha az adós valamilyen okból nem fizetné a hitelét. Bonyolítja a helyzetet az is, hogy előre nehezen kiszámítható az is, hogy egy banki értékbecslő milyen összegre értékeli majd az adott ingatlant, az egyes értékbecslések között ugyanis akár jelentős eltérések is lehetnek.

Legyen szó azonban bármilyen hiteltípusról – áruhitel, autóhitel, személyi kölcsön, babaváró hitel, csok-hitel, zöld lakáshitel, lakáscélú vagy éppen szabad felhasználású jelzáloghitel, a felvehető hitelösszeg nagyságát alapvetően meghatározza a nettó igazolt jövedelem nagysága. A jövedelem hitelezhetőségének mértékét két tényező befolyásolja:

1. Egyrészt az úgynevezett JTM– jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató – szabály, ami pontosan meghatározza, hogy adott hitel esetében a jövedelem legfeljebb mekkora százalékát lehet hiteltörlesztésre fordítani.

2. Valamint az adott bank vagy pénzügyi szolgáltató saját belső eljárásrendje, ami a JTM-szabálynál lehet akár szigorúbb is, ráadásul sok esetben egyedi mérlegelés kérdése, hogy meddig hagyja a törlesztőt elmenni a bank. A nagy mennyiségű ügyfelet kezelő hitelközvetítők azonban viszonylag jól be tudják lőni az ügyfelek lehetőségeit, mert ők első kézből ismerik a bankok gyakorlatát.

Ez azt jelenti, hogy az igényléshez szükség lesz egy fedezetként bevonható – forgalom- és hitelképes – ingatlanra, a felvehető hitel összegét pedig ennek becsült forgalmi értéke is meghatározza majd. Ugyanis a jelzáloghiteleknél a fedezet értékének legfeljebb 80%-a hitelezhető, vagyis egy 50 millió forintra értékelt ingatlanfedezet mellett legfeljebb 40 millió forint hitel kapható.

A JTM-szabály tehát pontosan meghatározza a hitelezők mozgásterét, emiatt nekünk is érdemes tisztában lennünk az ebben lefektetett korlátokkal. A vállalható hitelösszeget illetően két tényező számít: a jövedelmünk nagysága, valamint az adott hitel kamatperiódusa. A kamatperiódus az az időszak, ameddig a bank egyoldalúan nem módosíthat a kölcsön kamatán, ami természetesen hatással van a havi törlesztőre is. Minél hosszabb a kamatperiódus, annál kiszámíthatóbb tehát a törlesztő, az úgynevezett végig fix kamatú hiteleknél pedig a kamatkockázat gyakorlatilag nem is létezik. (Hiszen a kamat és a havi fizetnivaló a futamidő végéig állandó.)

Egy 20 éves futamidejű lakáshitel kamata ennyiszer változhat különböző kamatperiódusok esetén:

• 1 éves kamatperiódus: 20 alkalommal módosulhat a kamat
• 5 éves kamatperiódus: 4 alkalommal
• 20 éves kamatperiódus: 2 alkalommal
• végig fix kamat: a kamat a futamidő alatt végig változatlan

Azért volt szükség erre a kis kitérőre, mert így azonnal érthetővé válik, hogy a JTM-szabály miért engedi eltérő mértékben terhelni a jövedelmet más-más kamatperiódusok esetén. Ugyanis például egy változó kamatú – ilyennek az 1 éves vagy ennél rövidebb időszakonként változó kamatú – lakáshitelnél a jövedelem legfeljebb 25-30%-át lehet hiteltörlesztésre fordítani, míg egy végig fix kamatú lakáskölcsönnél 50-60%-nál ránt be az adósságfék. Tehát, minél kevésbé van jelen a kamatkockázat, annál nagyobb mértékben terhelhető a jövedelem.

Igen ám, de minél hosszabb egy hitel kamatperiódusa, annál magasabb a kamata is, vagyis ugyanakkora hitelösszegnek nagyobb lesz a havi törlesztője. Például a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor számításai alapján egy 30 millió forintos  – 20 éves futamidejű – lakáshitel ugyanazon igénylő számára havi 166 ezer, 175 ezer illetve 191 ezer Ft havi kiadást jelenthet attól függően, hogy 5 vagy 10 éves kamatperiódussal, esetleg végig fix kamattal igényelné a kölcsönt. Nem véletlen, hogy jó ideje a 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek a legnépszerűbbek, hiszen ezek olcsóbbak a végig fix kamatúaknál, miközben a jövedelem itt is ugyanolyan mértékben terhelhető.

Abban, hogy hány éves kortól kapatunk lakáshitelt, minimális eltérés van a bankok között, a legtöbb helyen 18 év az alsó korhatár, illetve van olyan bank, ahol a fogyasztóbarát lakáshitel 21 éves kortól igényelhető. Érdekesebb a felső korhatár, már csak azért is, mert itt a szerződés szerinti lejáratkori maximális életkort határozzák meg a bankok. Ez utóbbi 65-75 éves kor között változik, ami azt jelenti, hogy például egy 55 éves ember valahol kaphat 20 éves futamidőre lakáshitelt, míg máshol nem. (Maga a nyugdíjas lét egyébként egyáltalán nem hátrány a hitelezhetőség szempontjából, ugyanis az öregségi nyugdíj kiszámítható, biztos jövedelem, ezért a bankok elfogadják.) A korhatár felettiek számára megoldást jelenthet, ha adóstársként egy fiatalabb személy is belép a hitelbe.

A fenti táblázatból azonban első látásra kiderül, hogy a helyzet koránt sem annyira egyértelmű, mint ahogy fentebb kifejtettük, ugyanis a bankok árazása nagyon különböző, így aztán előfordulhat az a helyzet, hogy a legolcsóbb végig fix hitelért kevesebbet kell fizetni, mint a legdrágább 5 éves kamatperiódusúért. Éppen ezért mindenképpen javallott alaposan körbenézni a piacon és kiválasztani a számunkra elérhető legkedvezőbb lakáshitelt. (Már csak azért is, mert ahogy látható, a legolcsóbb és a legdrágább 50 millió forintos kölcsön teljes visszafizetései között bizony 8,8 millió forint feletti a különbség.)

Érdemes pár szó erejéig kitérni a személyi kölcsönökre is, mert ezek esetében a JTM szabály eltér a lakáshitelekétől. Itt kamatperiódusól függetlenül kizárólag az számít, hogy a jövedelem eléri-e vagy sem az 500 ezer forintot: ha nem. akkor a jövedelem 50%-ig terhelhető, ha igen, akkor pedig 60%-nál van a plafon.

Ahhoz, hogy megtudjuk, hogy pontosan milyen hitelösszegre számíthatunk a bankoktól, érdemes megválaszolni ezt a csak elsőre egyszerű kérdést. Ugyanis a bankok nem minden jövedelmet fogadnak el, és amit el is fogadnak, azt sem azonos feltételekkel. Ráadásul mindez bankonként is nagyon eltérő, így az igénylők nagyon nincsenek könnyű helyzetben. Például hiába jelenthet több tízezer forint bevételt a gyerektartás, a bankok ezt nem fogadják el hitelezhető jövedelemként, mint ahogy a készpénzben megkapott és a külföldről származó jövedelmeket is eltérően fogadják el.

Hasonló a helyzet a vállalkozókkal is, de a gyed, a gyes és a családi pótlék kezelésében is különbségek vannak. Ez pedig azzal jár, hogy sok igénylő csak a hiteligénylés beadásakor szembesül azzal, hogy ő bizony a vártnál kisebb összegű, bank által elfogadott jövedelemmel rendelkezik, ami miatt a reméltnél kevesebb kölcsönt kaphat végül. Ha pedig sikerült kiválasztani a bankot, akkor lehet akár előzetes hitelbírálatot kérni, amikor a bank a jövedelmünk alapján megadja, hogy mennyi hitelt lenne hajlandó adni a számunkra. Bár ez ne hitelígérvény, mégis jelent némi támpontot akkor, amikor a felvehető hitel plafonját próbáljuk belőni magunknak.